广东省广州市中级人民法院

民事判决书

（2014）穗中法民五终字3952号

上诉人（原审原告）：广州市某某机动车驾驶技术培训有限公司，住所地。

法定代表人：史某某，该司经理。

委托代理人：郑某某，该司职员。

被上诉人（原审被告）：马某某，男，19**年**月**日出生，汉族，住山西省临县。

委托代理人：黄秀连，广东法制盛邦律师事务所律师。

委托代理人：杜晓明，广东法制盛邦律师事务所实习律师。

上诉人广州市某某机动车驾驶技术培训有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人马某某租赁合同一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第443号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2014年1月14日，某某公司（承租方）与马某某（出租方）签订《场地租赁合同》，约定：马某某将位于广州市某某广场东侧，占地面积约2500平方米的场地出租给某某公司作练车场用；某某公司只能在场地范围内练车，不能超出划定范围；某某公司须自行办理牌照，确保合法经营，马某某对此不负任何责任，如因未能依法办理经营所需证照，由此造成的全部经济损失和法律责任，由某某公司自行承担；租赁期限从2014年2月5日至2019年2月4日，马某某给予半个月（2014年2月5日至2014年2月20日）的免租期；第一、二年租金单价为8元／月／平方米，年租金24万元，第三、四年递增8%，第五年再递增8%，场地从2014年2月5日起计租；某某公司须于每月5日前将当月租金以现金或银行转账方式交纳给马某某；马某某将项目场地按现状交付给某某公司，某某公司在不改变场地使用范围的前提下，可以依法对该场地按标准进行装饰装修，但装饰装修方案应报马某某，待马某某批准后方可实施；合同履约保证金为4万元，作为某某公司履行本合同的担保；本合同终止或解除后，某某公司按合同约定交接完毕，并依约缴清了所有费用后，合同履约保证金全额无息退还；若某某公司存在未结清租金等其它费用，或造成马某某经济损失或违约金产生等，马某某有权从合同履约保证金中扣除，剩余部分不计息退还某某公司，不足部分由某某公司继续支付，某某公司在马某某结清所有费用后的5个工作日内，将合同履约保证金剩余部分无息退还某某公司；未经马某某书面同意，某某公司不得将该场地及地上建筑物转租、分租给第三方；租赁期内，某某公司提出提前解除租赁合约的，马某某不给予任何赔偿，并要求某某公司按合同约定承担违约责任；某某公司逾期交租，马某某有权按应缴未缴额每日5%收取违约金，直到清偿日止；逾期超过1个月，某某公司有权选择继续履行合同，由某某公司按照5倍租金的标准支付租金，至清偿及按前述每日5%的标准支付违约金；或选择解除合同，除要求某某公司清缴应付未付的租金和逾期履行的违约金外，某某公司还应按约定支付经济补偿金（10万元）；本合同有效期内，除约定可提前解约外，马某某不得无故提前解除合同，否则，某某公司有权要求马某某双倍退还履约保证金，退还金额不足以弥补损失时，某某公司还有权追偿；经济补偿金由违约方向守约方支付经济补偿金10万元；任何一方依约定解除合同或本合同期限届满后，某某公司应在合同解除或终止之即日内将项目场地清空并交还场地，但固定建筑物、装饰物及原属于马某某的设施等无偿归马某某所有；某某公司铺设的水泥场地无偿归马某某所有，不得破坏……。

合同签订后，某某公司、马某某又签订补充协议，将履约保证金调整为5万元。之后，某某公司向马某某交纳了履约保证金5万元，马某某于2014年2月10日将约定场地交付给了某某公司。

某某公司现在以接手停车场准备经营驾驶培训业务时，遭到对方停水停电，无法继续经营为由，提起本案诉讼。

诉讼中，马某某提交主要证据有：1、广州市白云区某某公园便利店于2014年7月30日出具的《证明》，内容是“关于（2014）穗海法生民初字第443号涉案租赁纠纷场地是我司从广州市某某有限公司合法租赁的，我司租赁后在2014年1月初再转租给马某某，马某某转租给广州市某某机动车驾驶技术培训有限公司是经过我司同意，特此证明”。

2、广州市某某有限公司于2012年6月19日向广州市白云区某某公园便利店发出的《承租权通知书》，主要内容是“根据广州市某某停车场招租文件和贵店于2012年6月18日提交的竞价文件，经现场招租结果确定由贵店获得广州市某某停车场承租权；……租赁期限为3年，……请贵店于收到本通知书后10天内，与我司签订租赁合同”。

某某公司表示之前马某某从未出示过上述文件，对此不清楚。马某某表示签约时已出示。

因本案纠纷，某某公司于2014年5月23日向原审法院起诉请求：1、按照合同约定依法判定马某某返还某某公司押金共计5万元；2、按合同约定判定马某某赔偿违约金10万元3、马某某负担本案诉讼费。

马某某原审辩称某某公司的请求缺乏事实依据，要求驳回某某公司的诉讼请求。

原审法院认为：某某公司与马某某于2014年1月14日签订的《场地租赁合同》没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。某某公司作为承租方，应按照合同的约定履行支付合同价款的义务，同时享有使用承租场地的权利。马某某作为出租方，应将约定的场地按期交付给某某公司，同时收取约定租金。从本案查明的事实，反映某某公司在签约后，已将约定的履约保证金5万元支付给了马某某，马某某亦在2014年2月10日将约定的场地交付给了某某公司。此时，某某公司已可以使用约定地块。现某某公司主张其在接收地块后，在进行设施建造时，遭到了停水停电，并被告知不能使用涉案地块。对此，某某公司没有提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。相反，马某某在本案庭审中，提交了广州市某某有限公司于2012年6月19日向广州市白云区某某公园便利店发出的《承租权通知书》，以及广州市白云区某某公园便利店出具的证明，用以证实其有权转租涉案地块给某某公司使用。根据该证据材料，反映马某某向广州市白云区某某公园便利店承租涉案地块后，将其中一部分面积分租给某某公司，已经广州市白云区某某公园便利店同意，现某某公司不能举证反驳，故对马某某的主张，原审法院予以采信。鉴于某某公司不能举证证明其接收涉案地块后，由于马某某的原因而存在使用障碍，从而导致合同无法履行，故其起诉要求马某某返还押金5万元及赔偿违约金10万元，缺乏理据，原审法院不予支持。据此，原审法院于2014年8月19日判决：驳回广州市某某机动车驾驶技术培训有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1650元，由广州市某某机动车驾驶技术培训有限公司负担。

判后，某某公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审判决认定马某某有转租权，认定事实错误。第一承租人广州市白云区某某公园便利店同意转租给马某某并不代表业主方，即广州市某某有限公司同意将该场地转租给马某某或某某公司，实际上是广州市某某有限公司阻止某某公司使用该场地。二、原审判决适用法律错误，违反法律程序。根据法律规定，农用地不得改变土地的使用性质，并且根据《广州市机动车驾驶员培训管理办法》第七条规定：“（二）自有或租用的经营场地应为非农用地。”明确规定农用地不得用于驾驶员培训经营性教练场，因此，本案双方的场地租赁合同违反法律法规的强制性规定，应属无效。原审法院应当对该合同的效力向当事人阐明，而原审法院没有这么作，已违反法定程序。某某公司上诉请求撤销一审判决，改判或发回原审法院重审。

马某某二审答辩称：一、马某某不存在任何的违约行为。马某某在签订租赁合同之后按时交付了租赁场地，履行了相应的义务。二、某某公司是因为无法取得营业执照而要求解除场地租赁合同的。三、某某公司自2014年2月5日以来一直拖欠租金，在一审的时候马某某提起反诉要求某某公司支付租金、违约金、经济补偿金，因为一审判决快，没有及时处理。四、某某公司提供的证据中有进行装修，但是根据双方签订的合同约定，某某公司进行装修应当得到马某某的同意，但是某某公司未经马某某的同意就进行了装修。某某公司主张的装修内容马某某也不能确定，所以某某公司请求损失的计算是没有事实依据。

对一审法院查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。

二审期间，本案双方均无新的证据提交本院。

本院认为：某某公司认为涉案场地为农用地，但其并未提交证据予以证实，故对某某公司以此主张租赁合同无效，本院不予采信。因此，某某公司另依据《广州市机动车驾驶员培训管理办法》第七条：“（二）自有或租用的经营场地应为非农用地”的规定，主张涉案场地不得用于驾驶员培训经营性教练场缺乏事实依据，本院不予采纳。

上述合同签订后，马某某已交付涉案场地给某某公司。某某公司陈述该司接收涉案场地后，在进行设施建造时，却遭到了停水停电并被告知不能使用涉案地块的情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”某某公司对其所述情况并未举证证实，原审法院认为某某公司应承担举证不能的责任并无不妥。同理，根据广州市白云区某某公园使用店出具的《证明》可知，马某某对涉案场地享有转租权，某某公司则无证据证实马某某不具有转租权，或存在因马某某其他原因导致其使用障碍，从而导致合同无法履行的情形，原审法院认为某某公司诉请返还押金5万元及赔偿违约金10万元缺乏理据而不予支持亦无不妥，本院予以维持。

综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。某某公司上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由广州市某某机动车驾驶技术培训有限公司负担。

本判决为终审判决。

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