广州市白云区人民法院

民事判决书

（2013）穗云法花民四初字第29号

原告杜某某，男，1977年9月26日出生，汉族，住江西省赣州市安远县。

委托代理人罗永生，广东凯永律师事务所律师。

委托代理人江杰，广东凯永律师事务所实习律师。

被告冼某某，男，1963年11月8日出生，汉族，住广州市番禺区。

被告广州市某某电器有限公司（以下简称某某公司），住所地。

法定代表人冼某某。

被告广州苏某某电器有限公司（以下简称苏某某公司），住所地。

法定代表人彩某。

原告杜某某与被告冼某某、某某公司、苏某某公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜某某及其委托代理人江杰、罗永生，被告冼某某、某某公司、苏某某公司经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜某某诉称，2012年3月11日，原告与被告签订《厂房、场地租用协议》，约定被告将其位于广州市白云区某某镇某某路某某号的某某厂房、宿舍及绿化、场地（以下称某某厂房）出租给原告。租期为2012年3月15日至2015年3月14日止，月租金73000元。合同签订后，原告即在厂房装修、设备购买安装及物流相关费用支出巨资投入。2013年3月10日，原告收到广州市某某有限公司（以下简称某某公司）发出的《法务函》，函件声称原告所使用的某某厂房为某某公司所有，原告在未经某某公司许可下使用了该厂房，要求原告支付该公司租金保证金等费用，并限期原告使用厂房至2013年6月15日，届时将收回该厂房的使用权。冼某某故意对原告隐瞒厂房及某某厂房转租须经得某某公司允许的关键信息，在未经某某公司同意的情况下，私下与原告签订租用协议，造成原告被迫于2013年3月17日与某某公司签订《场地移交协议》，冼某某应对此承担缔约过失责任，赔偿原告的所有损失。某某公司的法定代表人是冼某某，该公司与苏某某公司均由冼某某经营管理，冼某某利用两家公司转移资产。现请求法院判令：一、双方签订的《厂房、场地租用协议》无效；二、冼某某返还场地使用保证金146000元；三、冼某某赔偿原告因厂房装修、设备购买安装及物流相关费用的损失1959410元；四、冼某某赔偿原告因厂房搬迁造成生产误工的当月工资共某某5180元；五、某某公司、苏某某公司对冼某某的赔偿承担连带责任。本案诉讼费由三被告负担。

被告冼某某无答辩。

被告某某公司无答辩。

被告苏某某公司无答辩。

经审理查明，2012年3月11日，原告（乙方）与冼某某（甲方）签订《厂房、场地租用协议》，协议约定：甲方将位于广州市白云区某某镇某某路上某某号的某某厂房、宿舍及绿化、场地租给乙方在协议有效期内使用，乙方对场地仅限于经营、生产、住宿用途，并自行管理绿化、消防和防盗责任，乙方保证在经营时引起经济纠纷和法律责任与甲方无关；始租期为2012年3月15日至2015年3月14日止；乙方交付146000元作为场地使用保证金，每月30日前交付月租金73000元。

原告于2008年7月9日开办广州市白云区某某展柜厂，登记地址位于广州市白云区某某镇某某路上某某号。

2012年3月26日，原告与广州某某装饰有限公司（以下简称装饰公司）签订《厂房装修工程承包合同》，合同约定原告将位于广州市白云区某某某某路上某某号装修工程发包给装饰公司，承包价格为1300008.38元；装饰公司以包工包料、包机械、包工期、包质量……包与其分包单位的配合及本合同有关计费规定的方式承接施工。2012年3月31日，原告与装饰公司签订《喷漆设备工程安装合同》，合同约定装饰公司承建原告上述场地的喷漆设备工程，工程结算款为512870元。原告提交了某某展柜厂2013年3月份工资签收台账，拟证明因搬迁厂房致工厂处于停业状态但仍需发放工资而造成的经济损失共某某5180元，但未能提交为员工购买社保的相关凭证以印证其员工人数的真实性。原告同时提交了厂房照片，拟证明其装修设备情况。

2013年3月10日广州市某某有限公司（以下简称机械公司）向原告发出《法务函》，内容主要是：该公司是原告正在使用的广州市白云区某某镇某某路某某号“某某厂房”所占地块的合法产权人，原告未经机械公司同意擅自占用上述地块，现同意原告在缴纳2013年2月水电费3045元、保安费5154元及保证金146000、2013年3月租金73000元后与原告签署《厂房临时出租协议书》暂时使用上述地块至2013年6月15日。逾期该公司除停止水电供应外，将立刻收回地块并追究相应的法律责任。同月17日机械公司与原告签订《场地移交协议》，协议约定原告确认机械公司为广州市白云区某某镇某某路某某号“某某厂房”范围所占地块的合法产权人；机械公司同意原告在签订本协议并交纳保证金150000元及2013年2月电费3045元、保安费5154元后，原告可免交2013年3月1日至同年4月15日间的租金。但在此期间所产生的水电费、保安费等其他费用，必须全额按实际发生数向机械公司交纳，若签订本协议日起2天内原告未能交纳保证金的，机械公司立刻收回场地；原告保证于2013年4月15日前，无条件搬离并交还广州市白云区某某镇某某路某某号“某某厂房”范围所占地块给机械公司；原告在使用期届满之日应交还原承租厂房和设备给机械公司；原告保证并承诺严格遵照《劳动合同法》等相关法律法规，保障原告所有员工的合法权益，不能以本次搬迁厂房为理由损害员工合法权益，并在2013年4月15日前付清全体员工应付的工资、社保、经济补偿金、奖金等报酬；保证金在原告按时交还场地并缴清各种由原告负责的费用后，由机械公司将保证金无息退回原告，若原告任意违法本协议其中一条的约定，机械公司有权没收保证金。若造成机械公司其他损失，原告另需承担相应的赔偿责任。

广州市规划局白云分局于2013年5月7日出具《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，经查，位于白云区某某镇某某村某某某某路东侧、雄郭西路北侧［地形图号：52-26-20（10）］的地块规划控制为一类工业用地（M1）。

原告提交了机械公司向其出具的下列证据复印件：一、广州市某某经济发展总公司（以下简称某某公司）与广州市白云区超宝清洁用品公司（以下简称清洁用品公司）签订的《有偿提供土地使用合同》，合同约定某某公司有偿提供位于某某镇旧公路北面、某某村“某某垅”（土名）地段的工商业用地10172.151平方米，合计15.26亩以供清洁用品公司使用，该土地必须是合法用地；使用期五十年，自2004年2月15日至2053年3月30日止。二、某某公司、清洁用品公司与机械公司签订《有偿提供土地使用合同补充协议》，三方约定清洁用品公司将其在《有偿提供土地使用合同》和《有偿提供土地使用合同》补充合同中的权利和义务全部一次性无偿转让与机械公司，机械公司成为《有偿提供土地使用合同》和《有偿提供土地使用合同》补充合同的乙方，机械公司立刻取得清洁用品公司在《有偿提供土地使用合同》和《有偿提供土地使用合同》补充合同中所有的权利和义务。三、清洁用品公司与某某公司于2004年3月28日签订了《厂房、场地租用协议》，协议约定清洁用品公司将位于广州市白云区某某工业区，某某村，土名某某垅的厂房、宿舍及绿化场地租给某某公司在本协议有效期内使用，某某公司对场地仅限于经营、生产、住宿用途，并自行管理绿化、消防和防盗责任，某某公司保证在经营时引起经济纠纷和法律责任与清洁用品公司无关；某某公司中途如需转租必须通知清洁用品公司，待其同意方可转租。

原告提交了以下证据，拟证明冼某某、某某公司、苏某某公司及彩某之间存在关联关系，财务、人员管理及经营范围存在混同：一、苏某某公司企业注册基本资料及章程，显示该公司住所为广州市白云区某某镇某某某某路某某号某某栋，公司法定代表人为彩某，股东分别为彩某、冼某某，苏某某公司的经营范围：制造、加工、销售影碟机、音响器材、电视机、家用电器；货物及技术进出口。某某公司企业注册基本资料，显示该公司股东为冼某某、高恒聪，经营范围：加工、制造、销售影碟机、音响器材，洗衣机、电视机、电磁炉、电压力锅。货物进出口及技术进出口。二、冼某某与彩某于2010年5月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，合同约定冼某某将广州市白云区某某镇某某某某路某某号某某栋的房产出租给彩某作厂房用途使用，租赁期限自2010年5月1日至2015年4月30日，月租为1000元。三、某某公司与苏某某公司于2011年6月20日签订的《广州市房屋租赁合同》，合同约定某某公司将广州市白云区某某镇某某某某路某某号某某栋的房产出租给苏某某公司作厂房用途使用，租赁期限自2011年6月1日至2014年5月31日，月租为1000元。四、原告交纳2012年5月至2013年2月的租金收据，其中2012年5月的租金收据由冼某某签收，其余均由某某公司签章确认。五、苏某某公司的产品目录，但内容是某某公司的资质证明。六、冼某某的近照一张，背景印有“SML”的宣传广告。七、苏某某公司的发票，公司签章处有冼某某的签名。八、某某公司办公室管理员工工资签收台账及证人何某某、程某某的证人证言，内容主要是：何某某是苏某某公司的员工，苏某某公司法定代表人彩某与某某公司法定代表人冼某某系兄妹关系，两家公司运营管理均由冼某某兄妹共同负责；苏某某公司与某某公司生产同类型产品，共用一个厂房、同一条生产线、同一批员工和财务人员，内部管理也用同一规章制度；苏某某公司实际是某某公司的影子公司，是冼某某转移财产、躲避债务而设立的。但证人没有出庭作证。

庭审中，原告主张冼某某在签订《厂房、场地租用协议》时曾向其出示某某公司与其签订的租赁合同，但原告未能提交相应的证据予以证实。

以上事实，有有偿提供土地使用合同、补充协议、厂房、场地租用协议、法务函、厂房装修工程承包合同、喷漆设备工程安装合同、场地移交协议及相关单据、装修费用清单、工资单、汇款凭证、照片、收据及当事人的陈述等证据证实。

本院认为，原告与冼某某签订《厂房、场地租用协议》，根据机械公司提交的《法务函》，冼某某将涉案厂房转租给原告的行为未经过场地及厂房权属人的同意，因此冼某某与原告签订的上述租用协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原告已向冼某某交纳了场地使用保证金146000元，现其要求冼某某返还场地使用保证金符合上述法律规定，本院予以支持。冼某某明知其不享有对涉案厂房、场地的转租权，仍将上述厂房、场地转租给原告，故其对于造成合同无效有主要过错，应承担主要责任，即承担70%的损失赔偿责任。原告未能认真审查涉案场地的权属情况，其对于造成合同无效负有一定过错，应承担次要责任。原告因合同无效，需将场地移交给机械公司，造成原告为此支付的装修费用及工资收入的经济损失。冼某某应在其过错责任范围内对原告的上述损失予以赔偿。现原告要求冼某某赔偿厂房装修、设备购买、安装费用合理合法，本院予以支持。关于厂房装修的费用，原告已提交了《厂房装修工程承包合同》、《喷漆设备工程安装合同》及装饰公司出具的装修款收款收据，证据间相互印证，已能够形成较为完整的证据链，同时，本院已依法送达起诉状副本及开庭传票给冼某某，冼某某仍未能到庭参加诉讼，本院视为其放弃抗辩权利，故本院对原告提交的上述装修费用证据予以采信，经核算，原告的装修费用共1812870元。原告提交了永康玻璃厂出具的办公室玻璃制作安装款收据、办公室装修五金货款收据及定制玻璃窗户、厂房设备照片，证实了原告购买、安装设备的情况，故原告要求冼某某赔偿上述玻璃制作安装款、装修五金货款有事实依据，本院予以支持。经核算，原告的上述费用共109600元。原告主张因搬迁厂房设备产生运输费（迁入、迁出）36940元，而原告在《厂房、场地租用协议》中约定场地使用期限至2015年3月14日止，因此，上述费用属原告使用涉案厂房所必然发生的费用，并非冼某某的过错所导致的，原告要求冼某某赔偿该项费用无事实依据，本院不予支持。由于原告已使用涉案场地一年，故其厂房装修、设备购买安装的费用应相应酌减，因此原告的厂房装修、设备购买安装损失共1922470÷3×2=128某某46.67元。按照过错责任比例（70%），冼某某实际应赔偿原告897152.67元。由于原告未能提交在职员工社保记录，其要求冼某某赔偿因厂房搬迁造成停业需要支付员工工资的损失依据不足，本院不予支持。

至于某某公司、苏某某公司应否对冼某某的赔偿承担连带责任的问题，对此本院认为，原告虽提交了证人何某某、程某某的证言，但证人没有出庭作证，故本院对其证人证言不予采纳。《公司法》第二十条第四款规定对于公司股东滥用公司法人独立地位逃避债务，严重损害债权人利益的，公司股东应对公司债务承担连带责任。而本案的债务人是冼某某，因此原告要求某某公司对冼某某的债务承担连带责任无法律依据，本院不予支持。原告要求苏某某公司对冼某某的债务承担连带责任亦无法律依据，本院不予支持。原告要求追加彩某、冼某某作为本案被告理由不充分，本院不予采纳。被告冼某某、某某公司、苏某某公司经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条之规定，判决如下：一、确认杜某某与冼某某签订的《厂房、场地租用协议》无效。

二、于本判决生效之日起五日内，冼某某向杜某某返还场地使用保证金146000元。

三、于本判决生效之日起五日内，冼某某向杜某某赔偿厂房装修、设备购买安装费用共897152.67元。

四、驳回杜某某的其他诉讼请求。

本案受理费24965元，由冼某某负担14188元，由杜某某负担10777元（杜某某已预交受理费25065元，由冼某某于本判决生效之日起五日内向杜某某迳付受理费14188元）。本案财产保全费4420元，由杜某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

审　判　长　　吴彤彤

人民陪审员　　聂清玉

人民陪审员　　谢兰英

二〇一四年五月二十二日

书　记　员　　周家怡

纠纷  租赁合同  转租