一、针对入室盗窃案的纠纷
正如上文分析的,小区业主家被盗,物业公司是否承担赔偿责任,不是根据小区业主是否缴纳了物管费来确定,而是需要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务,不存在失职情形,业主家中财产失窃,并不能要求物业公司承担赔偿责任。如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形,并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系,则物业公司应该承担一定的赔偿责任,但是业主需要举证证明失窃的具体损失价值,则是件非常困难的事,如果诉讼索赔,往往难以得到支持。
为争取更高的胜诉率,业主最好先理清以下思绪:
第一,业主必须查清物业公司对家中被盗的法定责任和约定责任。
责任来自义务。业主就家中被盗的损失要求物业公司承担赔偿责任,首先必须明确物业公司对业主所在小区的管理服务义务。其义务包括法定和约定两种。
物业公司的法定管理服务义务,主要包括三大义务,即公用设施、设备、场所的维护、修缮义务;环境卫生、园林绿地的维护义务和包括治安防范的安全保卫义务。本案涉及物业公司的治安防范义务。
物业公司的约定管理服务义务,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同。依照《合同法》对委托合同适用过错责任归责原则的规定,业主要求物业公司赔偿家中被盗的损失,应当审查物业公司在履行法定或约定管理服务义务中有无过错。
第二,业主起诉物业公司前必须选择好违约之诉和侵权之诉
业主家中财物被盗,盗窃犯罪嫌疑人是最终的责任人。在公安机关未侦破盗窃案件前,业主查实物业公司对此负有过错责任的,有权要求其承担赔偿责任。为提高胜诉率或赔偿数额,业主应当在起诉前根据收集的证据材料,在违约之诉和侵权之诉竞合时做出选择。《物业管理条例》第三十六条第二款虽规定的是物业公司的法定管理服务义务,该条款同时成为业主要求物业公司承担赔偿责任的法律依据,奠定了在第三人侵权的情形下,违约责任与侵权责任竞合的法律基础。当事人一方的违约行为同时侵害了对方人身、财产权益的,即构成违约责任与侵权责任的竞合。由于违约责任与侵权责任的构成要件、诉讼时效、责任范围、归责原则、举证责任等均有不同。第三,业主要收集好被盗财物的名称、品质和金额等证据
业主不论提起违约之诉抑或侵权之诉,依法应由其对失窃的事实和实际遭受的损失数额承担举证责任。在盗窃案件未侦破的情形下,业主要求物业公司承担赔偿责任,必须举出发票等证据来证明被盗财物名称、规格、型号、购买价格等。业主自报或以报案笔录等作为起诉证据将难以得到法官的认可。第四,业主应当对贵重家庭财产采取有效的防盗措施
二、多途径避免物业纠纷
1、对于购房者来说,首先要明确的物业管理不同于过去住宅区的房管,购房者在完成购房手续后入住前,要与物业管理公司签订管理公约,接受物业管理公司的管理,并享受管理公司提供的各项服务。
2、在签订管理公约时,购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体,是合同的一方,完全有权利修改管理公约的有关条款,并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。但是在实际生活中,许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务,误认为管理公约是不可修改的,管理公司也是不能更换的。关于维修基金和管理费用的支付,更是不知如何处理是好。
3、关于维修基金管理费用的标准尚无具体的明文规定,这就给物业管理公司留下了较大的余地,也给购房者增加了无形的压力。但不管怎样,收费的高低是应该与服务的质量成正比的,所以,购房者在签订管理公约时,有权对收费的数额和服务的项目与质量提出修改意见。
4、购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司,但保留在一定期限(如1年)后选择新的管理公司的权利,以使损失减小到最小程度。