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随着市场经济的发展，商品房买卖也越来越频繁。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，其中，住宅投资64352亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。
商品房交易量越大，引发的问题也越多。人们在购买商品房时常会先和开发商签订商品房认购书，以确保看中的房屋不会被人买走，然而由于缺乏对商品房买卖相关法律法规以及司法解释的了解，人们容易对商品房认购书产生理解的偏差而导致纠纷的产生。
1、在开发商未取得预售许可的情况下同购房人签订商品房认购书，并收受定金或购房款的，是为变相的预售，如开发商在诉讼前未取得预售许可证明，则合同无效，如诉讼前取得预售许可证明的，该预售合同有效。
2、对于认购书签订后，约定后续签订正式《商品房买卖合同》期限的，对于到期未签署的违约责任，如购房人无证据证明其已就签约联系开发商，有可能会被认定为违约方。
3、商品房认购书签订后，购房人无特殊原因，不愿购买所认购房屋，开发商不退还定金是合法的，但对于双方不能就合同具体条款达成一致而不能成就合同的，通常不会算购房人自身原因。
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
正因为其并不是正式的商品房买卖合同，因此存在以下一些风险：
一、签订《认购书》一般发生在房地产项目尚不符合预售的条件下。
······
认购书是一种预约合同，但认购书具备买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议认定为商品房买卖合同。
一、规避受牵制条款。
如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。
认购书中往往规定购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。
······
当前，商品房认购书中往往约定了定金条款，一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同，开发商就没收定金。
如果以后签订了正式商品房买卖合同，定金则抵充房款。
则若是发生了违约，该如何赔偿，怎么确定赔偿额？
······
1、高度重视认购书的法律意义，正确认识签订认购书所产生的约束力。买受人在签订认购书时千万不要以为不是正式合同而掉以轻心。随意地签订违约条款和给付定金只能给自己带来麻烦。
2、签订认购书之前，应要求出卖人提供正式的、供签约用的《商品房买卖合同》文本。认真研究出卖人提供的《商品房买卖合同》文本，全面、细致地与出卖人就合同条款及其他重要的事项进行磋商，确认自己购买房屋和将来能顺利履行合同后，才决定签订认购书。
3、签订认购书时，如果不是非常确定需要购买该房屋时，最好不要约定给付定金，可以约定支付“订金”或者预付款。同时应明确约定，如因任一方的原因而不能签订正式商品房买卖合同的，订金(预付款)应全部返还，发现《认购书》包含“所收款项予退还的内容，一定要谨慎，力争将此类条款删除。
4、签订《认购书》并非必经程序
购房者可直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
5、把“许诺”写进认购书
销售人员往往会“优惠价格”、“保留房”等许诺引诱购房者签订《认购书》，但有时最终难以兑现，为了防止口说无凭，建议将这些内容明确写入《认购书》并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。
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