广东省韶关市武江区人民法院

民事判决书

（2014）韶武法民一初字第716号

原告：韶关市某某物业服务有限公司。

法定代表人：麦某某，该公司董事长。

诉讼代理人：何永刚、焦建中，广东宜方律师事务所律师。

被告：罗某某。

被告：郑某某。

原告韶关市某某物业服务有限公司（下称某某物业公司）诉被告罗某某、郑某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法由审判员张明华适用简易程序于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的诉讼代理人何永刚，被告罗某某、郑某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物业公司诉称：原告受托为某小区物业（含商铺）提供物业管理服务。被告商铺业主自2013年6月至2014年4月，欠交水电费、物业管理服务费。欠交项目数额具体如下：1、2013年6月-2014年3月水电费32243元；2、2013年7月-2014年4月物业管理费2060元，欠交费依约定产生违约金（滞纳金）965.93元（每天3‰计）；上列2项合计35268.93元。就被告上述欠费，经原告数次催收无果，唯有向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告缴纳商铺水电费、物业服务（管理）费等共34303元，物业服务费违约金（滞纳金）965.93元，合计35268.93元；二、被告承担诉讼费。

被告罗某某、郑某某共同辩称：答辩人不是商铺的实际使用人，该商铺在答辩人购买时已由原告出租，属于带租约一起出售的。正常用电的情况下不可能产生那么多电费。诉讼费用应当由商铺的实际使用人承担。

经审理查明：被告是韶关市武江区某路某号某商铺的业主，该商铺的建筑面积为51.43㎡。原告（甲方）与被告（乙方）于2012年11月26日签订了一份《某商业街前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的某商业街提供物业服务。第二十条约定：“乙方应在签订《商铺买卖合同》后向甲方缴交水电费周转金2000元／商铺，每月10号前向甲方缴交本月的物业管理费和上月的水电费（包括公共水电分摊）。（一）商业物业管理费按建筑面积每月每平方米4.00元。（二）公共水电分摊费由商铺公共用水、用电和用户分表与总表产生差额量的分摊组成：1、商铺公共用水、用电由本幢范围内的商铺按户平均分摊；2、分表与总表差额量按本商铺内每月实际发生的用水、电量的比例进行分摊。”《御龙湾临时管理规约》第二十八条约定：“为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：……4、业主不按规定交纳物业服务费，每迟延一天，按拖欠额的千分之三支付延期履行违约金，对于超过三个月不交纳物业服务费用，物业服务企业可向人民法院起诉；5、业主不按规定交纳物业服务企业代收代缴费用的，物业服务企业有权停止代收代缴收费服务。……”第三十条约定：“本物业服务区域内，物业服务收费采取包干制方式。每月收费标准按住宅建筑面积RMB1.75元／㎡，商铺及会所RMB4.00元／㎡，收取停车场自有车位服务费RMB30.00元／月／车位。物业管理服务费不包括公摊水电费。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务企业在购房人收楼时，预收三个月的物业管理服务费，业主自收楼其第三个月开始在每月10日前履行交纳当月物业管理服务费义务。”2012年11月26日，被告签署《承诺书》，确认已详细阅读韶关市某某置业投资有限公司（建设单位）制定的《御龙湾临时管理规约》，且同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《御龙湾临时管理规约》，并同意承担违反《御龙湾临时管理规约》的相应责任，对物业的使用人违反《御龙湾临时管理规约》的行为承担连带责任。自2013年7月起，被告未再向原告交纳物业服务费，截止至2014年4月，被告共欠2057.2元物业服务费未交纳。对于2013年6月至2014年3月的电费及公摊共计27647元，被告亦未交纳，原告主张其已代被告交纳，为此要求被告支付。

另查明：原告曾于2013年10月30日已通过书面催费通知的形式向被告催收拖欠的费用，之后亦以律师函的形式向被告进行了催收，但被告至今未交纳相关费用。现原告主张违约金的起算时间为2013年7月1日，以每日千分之三的标准计算。

本院认为：原、被告双方签订的《某商业街前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行各自的义务。原告作为物业服务公司，按约定履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按约定支付管理费用的义务。根据《物业管理条例》第四十二条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定，被告未按时向原告交纳物业服务费用和电费及分摊的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付2013年6月至2014年3月的电费及分摊、2013年7月至2014年4月的物业服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，但原告主张的数额有误，根据被告的物业面积、收费标准，本院予以支持的电费及分摊为27647元、物业服务费为2057.2元。至于原告主张的水电费及分摊为32243元，对此原告并没有相关、有效的证据予以证实，本院不予支持。

至于原告主张的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，因被告未按约定支付物业服务费，故应支付违约金给原告，但原告主张从欠费当月即2013年7月1日开始以每天千分之三的标准计收违约金不妥。本院将违约金的起算时间调整为从欠费次月11日起按实欠金额计算。至于违约金的计算标准问题，原告主张按约定以每天千分之三的标准计算违约金，该违约金计算标准过高，本院予以调整为按实欠费用金额从2013年8月11日起以每天千分之一的标准计算。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

一、被告罗某某、郑某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年6月至2014年3月的电费及分摊27647元，2013年7月至2014年4月的物业服务费2057.2元及其违约金（违约金的计算方法：自2013年8月11日起以实欠物业服务费金额按每日千分之一计算至本判决确定的履行之日止）给原告韶关市某某物业服务有限公司。

二、驳回原告韶关市某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费681.72元，减半收取340.86元，由原告韶关市某某物业服务有限公司负担69.56元，被告罗某某、郑某某负担271.30元。

如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。

审判员　　张明华

二〇一四年八月二十九日

书记员　　梁增有

合同纠纷