广东省中山市第一人民法院

民事判决书

（2014）中一法民一初字第1436号

原告：中山市某A物业管理公司，住所地中山市。

法定代表人：王某，职务总经理。

委托代理人：余晓强，广东万里海天律师事务所律师。

被告：中山市某B机电安装工程有限公司，住所地中山市。

法定代表人：阮某平，职务总经理。

委托代理人：张峰、马璐，均系广东铭致律师事务所律师。

第三人：中山市南区某C花园业主委员会，住所地中山市。

负责人：廖某强，该业委会主任。

委托代理人：吴海雄，广东香山律师事务所律师。

原告中山市某A物业管理公司（以下简称某A物业公司）诉被告中山市某B机电安装工程有限公司（以下简称某B公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日受理后，依法由审判员尹方玫独任审判，公开开庭进行了审理。根据被告的申请，本院依法追加了中山市南区某C花园业主委员会（以下简称某C花园业委会）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。原告某A物业公司的委托代理人余晓强，被告某B公司的委托代理人张峰、马璐，第三人某C花园业委会的负责人廖某强及委托代理人吴海雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某A物业公司诉称：2010年11月29日，原告与被告签订房屋租赁合同，将位于中山市南区某C花园XX街XX号X楼房屋租赁给被告使用，约定每月租金3300元，租赁期为2010年10月1日至2013年9月30日，从2010年10月1日起开始计租，每月5日前结清上月租金，逾期则原告依约有权单方解除合同。从2012年5月1日到2014年4月30日，被告拖欠原告房屋租金79200元，经多次催缴，被告拒不支付。依据双方的合同约定，被告应当承担违约责任，并应解除双方的租赁合同。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.被告支付给原告自2012年5月1日到2014年4月30日的房屋租金79200元，并按中国人民银行同类贷款相同利率自起诉之日起计付利息；2.解除双方的租赁合同关系；3.被告承担本案全部诉讼费。

原告某A物业公司就其诉讼请求及主张在举证期限内向本院提交的证据有：1.营业执照、法人身份证明及工商局申请报告、原告工商登记资料；2.被告工商登记资料；3.政企移交合同、物业管理委托协议、会议纪要；4.租赁合同；5.电子发票记账清单；6.中山市某某实业开发公司函件；7.粤股审（1992）164号文件。

被告某B公司辩称：被告承租的是中山市南区某C花园公用配套物业，该物业归某C花园全体业主所有，由某C花园业委会统一管理。某C花园自1996年9月至2011年8月底由原告受托提供管理服务，2011年8月底原告正式撤出该小区。2011年9月起业主委员会另行委托中山市某玲物业管理有限公司提供物业管理服务。2011年8月12日业主委员会以通知书的形式告知被告，原告已撤离且无权出租，并要求被告向新物业公司交付租金，自2011年8月起，被告按业委会的要求交付租金且无拖欠行为。被告认为，原告受托对被告承租的物业进行管理，其委托权限到2011年8月底已经终止，被告无义务再向原告支付此后的租金。原告没有证据证明其对该物业有出租和处分的权利。另外，根据原告的主张，被告从2012年5月份起就没有交纳租金，如果在原告具有管理权和处分权的情况下，本案诉讼时效的起计时间应当是从2012年5月份起，现在已经超过了法定的诉讼时效。所以请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

被告某B公司就其辩解主张在举证期限内向本院提交的证据有：1.关于终止物业管理服务的通告；2.中山市某A物业管理公司关于终止在某C花园物业管理业务的通告；3.通知书；4.证明。

第三人某C花园业委会述称：一、涉案房屋属于某C花园小区公共配套建筑房屋。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，涉案房屋依法属于全体业主所有，原告根本无权出租，其与被告签订的租赁合同是无效合同，根本无权要求被告交纳租金。二、原告早已丧失了物业管理资质，原告至今四年没有进行年检，依法应该是吊销状态，吊销时不能从事任何经营行为，出租也是一种经营行为依法也是不允许的。原告在2010年9月1日撤出小区以后已经丧失了授权，理应主动将有关的小区配套设施财物等移交给业委会，因此原告私下与被告签订的租赁合同是无效的。实际上从2011年8月12日后业委会已经委托了中山市某玲物业管理有限公司代为提供物业管理服务，被告取得承租权是基于我方的授权，并不是由原告出租给被告的，而是由中山市某玲物业管理有限公司出租给被告的，原告根本无权收取租金。

第三人某C花园业委会对其陈述的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.中山市住宅小区物业管理机构资格审批表；2.中山市住宅小区物业管理合同；3.关于取消部分物业管理企业资质的通报；4.关于终止在某C花园物业管理业务的通告；5.被告签收的业主委员会备案回执；6物业移交协议书、物业移交接收清单；7.物业移交收条及其报告、强烈要求移交某C花园共有物业报告、会议情况记录及签到表、再次强烈要求移交某C花园共有物业报告；8.律师函、寄件单、签收回执；9.物业服务合同、某C花园物业管理补充协议；10.关于房屋维修基金使用支出明细公布、2014年某C花园移交费用明细、某C花园交接明细。11.中山市国土资源局信访复函；12.房地产预售契约。

经审理查明：某A物业公司于1994年6月9日成立，从2006年至2010年其法人营业执照均经过了中山市工商局年检备案，营业执照上登记的经营范围为主营本系统的物业管理、租赁及兼营销售百货、日用杂品。某A物业公司从1996年开始对某C花园小区实施物业服务管理并收取物业管理费，形成该事实源于：1996年7月29日，中山市某A实业股份有限公司（以下简称某A实业公司）与某A物业公司签订《物业管理委托协议》，约定了由某A实业公司将某C花园小区委托给某A物业公司实施物业管理，并按照中山市物价局批准的收费标准收取物业管理服务费等事项。1996年9月16日，某A实业公司与某A物业公司签订《中山市住宅小区物业管理合同》，约定某A物业公司对某C花园小区实施物业管理，管理期限为1996年9月1日至1999年8月31日。2007年5月11日，中山市建设局发布通报（中建（2007）6号），注销了某A物业公司的物业管理企业资质。之后某A物业公司仍继续在某C花园小区实施物业管理。2010年8月30日，某A物业公司发布《关于终止在某C花园物业管理业务的通告》，宣布因相当一部分业主拒不交纳物业管理费，导致原告经营困难，难以维持正常运转，故决定于2010年9月1日起，终止在某C花园小区的所有服务。某A物业公司于2010年8月30日撤出某C花园小区，停止提供所有物业管理服务。2010年11月29日，某A物业公司（甲方）与某B公司（乙方）签订租赁合同，约定将位于石岐悦来南路“某C花园”XX街XX号一楼面积597.71平方米租给乙方作仓库及办公场所之用，租赁期限为2010年10月1日至2013年9月30日，租金为3300元／月。上述“某C花园”XX街XX号是一栋两层高建筑物，约1200平方米，原拟作幼儿园，现一楼部分出租给某B公司，一部分做物业管理用房，二楼用作物业管理宿舍和“老人之家”活动室。2014年5月8日，某A物业公司诉至本院，主张前述实体权利。

另查：第三人某C花园业委会于2010年10月18日成立，系某C花园小区的第二届业委会，第一届某C花园业委会于1996年成立，两届业委会均未与某A物业公司签订书面的物业管理服务合同。2011年8月11日，某C花园业委会与中山市某玲物业管理有限公司签订物业服务合同，约定该物业公司对某C花园小区实施物业管理。某B公司自2011年8月份开始向中山市某玲物业管理有限公司交纳涉案租赁物的租金及物业管理费。

本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。某A物业公司通过某A实业公司授权对某C花园小区实施物业管理，管理期限为1996年9月1日至1999年8月31日。某A物业公司未举证证明其于2010年8月30日停止对某C花园小区实施物业管理后，仍然享有对涉案房屋的所有权或处分权，因此，某A物业公司无法证明其与某B公司签订的租赁合同是合法有效的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，某A物业公司对其主张负有举证责任而举证不足，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告中山市某A物业管理公司的全部诉讼请求。

案件受理费1780元，减半收取890元（原告已预交890元），由原告中山市某A物业管理公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判员　　尹方玫

二〇一四年八月六日

书记员　　鲁淑珍

房屋租赁合同纠纷