贵州省贵阳市白云区人民法院

民事判决书

（2015）白民初字第332号

原告周某某，男，19**年*月**日生，汉族，住贵州省修文县六广镇。

委托代理人廖小玲，贵州名恒律师事务所律师。代理权限：特别代理。

委托代理人李甍，贵州名恒律师事务所实习律师。代理权限：特别代理。

被告李某某，男，19**年*月**日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区艳山红镇。

被告高某某，女，19**年*月**日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区艳山红镇。

委托代理人吴永阁，贵州阁福律师事务所律师。代理权限：特别代理。

原告周某某诉被告李某某、高某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理廖小玲、李甍，被告高某某及其委托代理人吴永阁到庭应诉。被告李某某经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告周某某诉称：被告李某某与高某某系夫妻。2004年12月4日，李某某与同村村民杨某某达成土地使用转让协议，李某某取得杨某某的宅基地一块，并在该地块上修建三层楼房一套。2014年5月30日，李某某与原告周某某签订房屋转让合同，周某某以450000元的价格向李某某购买该三层楼房。合同签订后，周某某如数支付购房款，并搬入该楼房居住。2014年6月，被告高某某以李某某转让房屋未经其同意为由强行占据该楼房其中一层，并要求原告搬离。为此，原告诉来法院，要求判令：1、原告与被告李某某签订的《房屋转让合同》无效；2、两被告连带返还原告购房款450000元；3、诉讼费由两被告承担。

原告周某某为支持其主张的事实、理由及诉讼请求，向本院提交以下证据材料：

1、《土地使用转让协议》。证明李某某在修建本案房屋前已合法取得杨定军的宅基地使用权。被告高某某对该证据无异议。

2、《房屋转让合同》、收条。证明原、被告就本案房屋达成买卖合意，原告向被告李某某交付购房款，履行了合同义务。被告高某某不认可该组证据的真实性，表示其并未认可李某某的卖房行为，该转让合同应属无效，购房款系李某某收取，应由李某某返还。

被告李某某未到庭应诉，亦未提交书面答辩和证据。

被告高某某辩称：本案房屋是两被告的共有财产，李某某擅自转让房屋其不知情，也不同意，该转让行为无效，认可原告要求确认协议无效的诉请。两被告共同出资修建的房屋属共同财产，李某某卖房是在两被告离婚之后，购房款系李某某收取，应由李某某一人返还，诉讼费也应由李某某承担。

被告高某某为支持其主张的事实及抗辩理由，向本院提交以下证据材料：

1、收条。证明高某某与李某某在婚姻关系存续期间，通过合法途径取得修建房屋的土地。原告对该证据无异议。

2、协议。证明高某某与李某某约定，本案所涉房屋的买卖需经全家四口一致意见。原告对该证据不予认可，表示无法确定其真实性，房屋的四至亦不明。

3、贵阳市白云区艳山红镇大山洞村村民委员会的证明。证明本案所涉房屋系高某某和李某某共同出资修建，房屋现由高某某及其子女居住管理。原告对该证据表示未反映真实状况。

4、贵阳市白云区艳山红镇大山洞村民委员会的证明。证明李某某2006年外出后下落不明，高某某与李某某原为夫妻关系，后经判决离婚。原告对组证据没有异议，但提出高某某与李某某仅解除了夫妻关系，夫妻财产尚未分割。

5、贵阳市白云区艳山红镇大山洞村村民委员会的证明，证明高某某和原告周某某的矛盾经多次调解未果。原告对该证据不予认可，表示双方的矛盾并未通过调解。

经审理查明：被告李某某与高某某原为夫妻关系。李某某与案外人杨某某同为贵阳市白云区大山洞村豹子山组村民。2004年12月4日，李某某与杨某某签订《土地使用转让协议》，杨某某将其位于豹子山组前抵向福云的土，后抵向福云的基础，左抵其院坝，右抵杨顶宏的土之间前16米，后15.5米面积为377.7平方米的宅基地以26534元的价格转让给李某某。本案楼房在该宅基地上修建，其计三层，建筑面积450M2，四至范围为：前抵石长友滴水檐，后抵堡坎，左抵沟边，右抵杨顶洪。2006年李某某离家出走后下落不明，2009年高某某提起诉讼，诉请与李某某离婚及子女由其抚养，法院经缺席审理后判决准予其离婚，子女由其抚养。2014年5月30日，李某某与原告周某某签订《房屋转让合同》，李某某将上述楼房以450000元的价格出卖给周某某。2014年5月31日，周某某向李某某交付购房款450000元。2014年6月6日，周某某搬入此楼房居住。此前，高某某另居他处，得知李某某卖房一事后搬入上述楼房的第二层居住。现该楼房第三层由周某某居住，第一层空置。

上述事实，有（2009）白民初字第33号民事判决书、《土地使用转让协议》、《房屋转让合同》、2014年5月31日的收条及开庭笔录在卷佐证，本院予以采信，作为定案依据。

本院认为：农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有，具有身份属性。原告周某某户籍地在贵州省修文县某某镇，其本人不属于本案争议房屋所在集体经济组织即贵阳市白云区某某村某某山组成员，争议房屋的修建也未办理任何审批手续，双方之间的房屋转让行为违反了法律的强制性规定，属无效合同。

夫妻共同债务，是指为满足夫妻共同生活需要所负的债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”就本案而言，李某某将房屋转让周某某时已与高某某离婚，购房款也系其一人收取，故原告诉请返还的购房款应为李某某的个人债务，与高某某无关。

据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：

一、原告周某某与被告李某某于2014年5月30日签订的《房屋转让合同》无效；

二、被告李某某在本判决生效后十日内返还原告周某某购房款人民币450000元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。

案件受理费人民币8050元，由被告李某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人应在本判决书规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。逾期，则丧失向人民法院申请强制执行的权利。

审　判　长　　丁　亮

人民陪审员　　段盛强

人民陪审员　　罗仕成

二〇一五年七月十日

书　记　员　　张苏苏

房屋买卖合同纠纷