铜川市印台区人民法院

民事判决书

（2014）铜印民初字第00404号

原告寇某某，女。

委托代理人魏某某，男。

委托代理人李毅，系陕西伟天律师事务所律师。

被告铜川某民房地产开发有限责任公司。住所地：铜川市新区***路**花园**号楼。组织机构代码2211512***。

法定代表人曹某某，系该公司董事长。

委托代理人王建斌，系陕西兰天律师事务所律师。

原告寇某某诉被告铜川某民房地产开发有限责任公司（以下简称某民公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告寇某某委托代理人魏某某、李毅，被告委托代理人王建斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2010年3月27日，被告以”铜川某民房地产开发有限责任公司城市房屋拆迁分公司”名义与原告签订了《拆迁补偿安置协议》，拆除原告原有住宅85平方米，1：1产权置换回迁安置住宅85平方米，房屋位置为“四层一套住房”，同时被告发给原告1个“某民佳苑拆迁安置回楼卡”，编号为149。该《拆迁补偿安置协议》第三条第三项约定的“过渡期限”为18个月，按照这一约定，被告应当于2011年9月27日前向原告交付回迁安置住宅，但是被告至今没有向原告交付回迁安置住宅，显然已经严重违约，被告依法应当履行交付房屋的合同义务，并应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定赔偿延迟交付房屋给原告造成的损失。该《拆迁补偿安置协议》第六条第二项还约定：”因甲方责任（除自然不可抗力的因素外）延长过渡期限的（过渡期18个月），对自行安排住处的回楼户自逾期之月起每户每月在过渡费80元／月的基础上增加过渡费每户10元／月。”依据该条约定，被告应当自2011年9月27日起，每月支付原告90元直至交付房屋之日。综上所述，原告认为双方签订《拆迁补偿安置协议》后，被告应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定全面履行自己的义务，但是被告没有履行其合同约定的义务，被告应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定继续履行合同并赔偿损失。现诉至法院，请求：1、依法判令被告按照《拆迁补偿安置协议》之约定向原告交付回迁安置住宅房屋85平方米；2、依法判令被告赔偿其延迟交付安置房屋给原告造成的损失28900元（34个月×10月／平方米×85平方米）截至起诉书确定之日；3、依法判令被告给付原告过渡费3060元，截至起诉书确定之日；4、案件受理费由被告承担。

原告提供的证据有：1、《拆迁安置补偿协议》一份，证明原、被告于2010年3月27日签订的该协议，内容中明确约定被告拆除原告85平方米砖房结构的房屋，按1：1的比例置换房屋面积，安置房屋为原区域回楼四层住房一套，被告给原告发放回楼证，现被告未按照约定给原告安置房屋，应赔偿其违约行为给原告造成的损失；2、某民佳苑拆迁安置回楼卡，编号为149号，证明被告应让原告按回楼卡规定的顺序选择房屋；3、四份租房合同（孔某某与胡某某的租房合同、杨某与孙某某的租房合同、寇某某与张某某的租房合同、陈某某与李某某的租房合同），证明回迁安置房所在区域房租均价10元／平方米，原告请求应交回迁住宅每平方米每月赔偿10元租金损失的参考依据。

被告辩称，某民佳苑是铜川市人民政府针对铜川市印台区城市改造设立的项目，铜川某民公司接到项目后，在2007年3月份报铜川市拆迁管理处进行备案。项目在实施过程中拆迁户过多，遇到阻力，占用了大量时间，导致建设工程期的延误。当时以多层进行置换，后政府规划部门审批为高层。原拆迁协议是多层，后变更为高层楼房，针对该次变更，通过印台区城关街道办事处、居委会协调，在实际操作过程中，2014年3月份公布了拆迁代表，现未安置35户，包括涉案的一户。被告公司将1号楼、18号楼进行安置，确定每平方米补差价200元。目前安置房屋不存在问题，但是需要原告补差价。对原告的第1份、第2份证据，真实性没有异议，不完全同意证明目的；对于原告第3份证据租房合同，本身是复印件，出租人与承租人与本案无关，所以不予质证。

被告提供的证据有：1、某民佳苑项目拆迁许可证和某民佳苑项目拆迁申请及安置方案的批复，证明拆迁是依法进行的；2、某民佳苑项目拆迁计划及实施方案，证明安置房屋时原本是以2：1的比例进行置换，后被告做出让步，多层以1：1置换房屋；3、2009年8月20日的会议纪要、某民佳苑规划总平面图、规划调整通知张贴的图片，平面图多层变为高层要求张贴通知拆迁户，证明被告某民佳苑项目由多层变为高层时已通知拆迁户；4、推选拆迁户代表签字底册（复印件）、印台区城关街道办事处对拆迁户代表公示公告，证明2014年3月31日被告对拆迁代表进行公告；5、某民佳苑安置协商会议纪要，证明2014年4月3日被告对于安置房屋由多层变为高层、补差价等问题在印台区城关街道办事处举办了会议，会议上形成了商谈纪要；6、回楼安置公告，证明2014年4月3日形成的会议纪要内容于2014年4月4日进行公告；7、铜川日报回楼安置公告，证明原告将联系方式变更，无法取得联系的回楼户统一在2014年4月18日的铜川日报上进行了通知；8、铜川市造价站关于铜川市北市区房屋建设成本差价说明，证明多层楼房与高层楼房之间存在每平方米800-1000元的差价。

原告对于被告提供的第1份证据的真实性、证明目的无异议；对第2份证据拆迁方案，这是被告公司自己制定的，应当由政府部门批准，该方案未见到批准文件且对于本合同当事人不具备约束力，不同意被告的证明目的；对于第3份证据会议纪要，这是被告单方的会议纪要，对原告没有约束力。按照合同法规定，合同内容有变更的，须经合同签订双方共同协商一致，才可变更。对于平面图和规划调整通知图，只能说明被告某民佳苑的项目由多层变为高层进行了通知，不代表合同内容的变更，故对其不认可；对于第4份证据推选拆迁户代表签字底册（复印件），其无原件，无法证明真实性。从功能上说，原告认为这些人与拆迁有某种关系，但与本案的合同不具有关系，这些代表不具有任何法律依据，回楼户的合同是一对一、单独签订的，法律没有赋予回楼户可以选举代表来处理事情，故证明目的不能成立。对于印台区城关街道办事处对拆迁户代表公示公告的证据，该公告是没有法律依据的，发布公告的主体是市、县级人民政府，发布的内容是法定的，故该公告主体不合法，内容也不合法，不能作为本案证据使用；对于第5份证据，该会议纪要的内容是对原拆迁补偿协议进行了变更，从形式要件上看，这个会议只有部分拆迁户参加，只能代表参会人的意见，不能代表其他人的意见，会谈纪要对参会签字的人有效，对未参会的人不具有约束力，不认可；对于第6份证据，2014年4月4日的公告，发布单位是被告方，主体不合法，不予认可。对于第7份证据铜川日报上刊登的通知，被告方应该及时寻找对方，而不是发布一个通知就免除自己的责任，在报纸上登载通知来设定合同条款以外的条件是不具有法律依据的，故对其不认可；对于第8份证据不符合法定要件，这个说明没有委托人，也没有说明对象，对于建筑造价成本应该进行评估，该说明没有说明依据的资料，测算的办法，所以该份证明不能达到其证明目的，不予认可。

经审理查明，2010年3月27日，被告以“铜川某民房地产开发有限责任公司城市房屋拆迁分公司”的名义与原告签订了《拆迁补偿安置协议》，协议约定：1：1产权调换回迁安置住宅85平方米，房屋具体位置未确定。被告发给原告一个“某民佳苑拆迁安置回楼卡”，编号为149。《拆迁补偿安置协议》第三条第三项约定“过渡方式为乙方（原告）自行安排住处，甲方（被告）按户均80元／月付乙方过渡费，过渡期限为18个月，过渡期从拆迁结束时间计起，到乙方接到甲方回楼通知书为止。……”；第六条第二项约定”因甲方的责任（除自然不可抗力的因素外）延长过渡期限的（过渡期18个月），对自行安排住处的回楼户自逾期之月起每户每月在过渡费80元／月的基础上增加过渡费每户10元／月。”被告给付了原告临时安置补助费、搬迁补偿费及18个月的过渡费，双方还约定”被告在原告原区域回楼安置房屋；四层一套住房“，但至今未给原告安置房屋。

2009年8月，铜川市规划局批准了某民佳苑项目的规划总平面图的设计方案，被告将规划调整总平面图进行了公示。因被告未按照安置协议履行义务，2014年3月26日部分拆迁回楼户到市政府信访，市信访局要求上访回楼户选出代表同信访局座谈，上访回楼户按照要求推选出信访代表。2014年3月31日，印台区城关街道办事处与某民公司联合发布了某民佳苑项目回楼户代表的公告。2014年4月3日，印台区城关街道办事处协调组织召开了关于某民佳苑回楼安置问题的协商会，会议上达成了一致意见。2014年4月4日，被告某民公司发布公告将会议协商内容予以公示：被告2014年4月3日与回楼户代表协商达成一致意见，1、变更原拆迁协议中经适房为商品房，为回楼户办理商品房房产证；2、房屋性质变更，补交差价按200元／平方米收取；3、性质变更差价补交时间2014年4月4日-2014年4月8日；4、回楼房屋在2套以上者，首套房按200元／平方米一次结清结构差价；第二套房屋预交应补差价的80%；第三套房屋预交应补差价的50%；第四套房屋预交应补差价的30%，剩余款项在领取房屋钥匙时补交；5、过渡费按原合同标准执行，未领取的过渡费可在应补交差价中冲抵。过渡费截止2014年4月4日。以上为选房的前置条件。4月8日18时后，不再受理补差价事宜，将安排挑房回楼工作。凡逾期不交差价者，被告不保证原拆迁协议挑房顺序，不享受该公告所有的优惠政策。2014年4月18日，被告在铜川日报上刊登通知，通知某民佳苑项目的部分回楼户办理相关手续。现一部分回楼户已经接受此方案，并已按此方案补交差价，领取钥匙入住安置房屋。

本案在审理过程中，经本院与原、被告及其委托代理人谈话释明相关法律规定并征求意见，原告表示坚持原诉讼请求不变，被告无意见。现原告诉至法院要求：1、依法判令被告按照《拆迁补偿安置协议》之约定向原告交付回迁安置住宅房屋85平方米；2、被告赔偿延迟交付房屋给原告造成的损失共计28900元（从2011年9月27日至2014年7月17日起诉书确定之日，计34个月×10元／平方米×85平方米）；3、被告给付原告过渡费3060元（34个月×90元／月）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。

以上事实，有房屋安置补偿协议、回楼卡、房屋拆迁许可证、规划调整总平面图、会议纪要、回楼安置公告、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，依法成立并生效。在合同履行过程中，由于政府规划部门将该项目原规划的多层改变为高层，不仅使得建筑成本增加，而且安置房屋的自身价值也发生变化。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案合同签订后，因政府规划部门审批行为致使安置标的物发生重大变化，继续按照原合同履行对一方当事人明显不公，属于该司法解释规定的情势变更的情形。本案中，因被拆迁人集体上访，政府相关部门协调组织被告某民公司于2014年4月3日与被拆迁人代表达成了协议并将内容予以公示。虽然在推选信访谈判代表时没有要求每一个被拆迁人签署书面委托书，但某民公司与被拆迁人代表协商达成一致意见的事实存在，说明该协议的内容符合情势变更情形下的公平原则，本案应当适用该协议，应认定原拆迁安置补偿合同已变更。原告要求被告交付回迁安置住宅房屋面积85平方米的请求，应予支持，但原告需按照变更后的协议内容补交200元／平方米的房屋差价；原告要求因被告延迟交付安置房屋给原告造成的损失，因原告房屋属自有住宅房屋，没有造成实际损失，且原告提供的证据不足以证明其主张，故对原告的该项请求依法不予支持；过渡期按双方协议约定，被告应于2011年9月27日前向原告交付回迁安置住宅，超过18个月的部分，每月按90元计算，现原告要求被告支付共计34个月延长过渡期产生的过渡费于法有据，应予支持。综上所述，经合议庭评议并报院审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告铜川某民房地产开发有限责任公司按照《拆迁补偿安置协议》的约定向原告交付回迁安置住宅房屋85平方米。

二、原告寇某某向被告铜川某民房地产开发有限责任公司按200元／平方米补交安置房屋差价计17000元。

三、被告铜川某民房地产开发有限责任公司支付原告寇某某延期过渡费计3060元。

四、驳回原告寇某某的其他诉讼请求。

上述内容于本判决生效之日起三十日内履行完毕。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。

案件受理费600元，由被告铜川某民房地产开发有限责任公司承担100元，原告寇某某承担500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。

审　判　长　　段建纲

代理审判员　　王毅宁

代理审判员　　梁　艳

二〇一五年六月十日

书　记　员　　李　蓓

房屋拆迁安置补偿合同纠纷