22号律师 2017-08-14 15:22 回复

您好，依据您的问题我们做以下分析：
第一，双方已经签了购房合同，卖方收取定金20万，依据定金罚则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，所以，如果买房逾期不履行支付购房款首付，您的朋友可以不返还20万定金；
第二，您问题中，房屋涉及违法改造、侵占公用面积、无法过户等情况是双方在明知房屋存在瑕疵的情况仍然自愿交易的，一般情况下，该房屋买卖合同有效，但是涉及到不合法条款仅能约束买卖双方，对第三人不产生效力；
第三，即使买房起诉，您们也可以主张房屋买卖是不存在欺诈胁迫等情况自愿协商签订的，如果房屋买卖合同中对明知房屋存在相关瑕疵（改造承重墙、侵占公用面积、无法过户等）有明确约定的，你们可以继续主张该房屋买卖合同有效；
第四，是否会影响房屋对外销售需要依据房屋的实际情况综合各方面因素判断，单凭您上述描述可能我们还无法给您准确判断，建议您提供更为有效的描述（比如房屋为什么不能过户、是否存在其他房屋共有人、房屋所有权人归属谁、是否有有效凭据……），如果您觉得电话咨询更为方面，您可以购买我们的电话咨询：http://www.yifatong.com/p/zixun

追 问2017-08-14 16:08 提问
我朋友是业主，4月中旬房产中介带来买家，经双方议价，最终以500万成交，买家支付定金20万，约定2个月后缴交首付款。目前合同期限临近，买家发函给业主要求解除《户屋转让合同》退还20万定金，提出理由：业主违法违章改建房屋，拆除承重墙，存在安全隐患，不能正常过户，房屋厨房不属于房产证面积范围； 事实情况： 一、拆除承重墙、房不属于房产证面积范围是事实。售房时已将事实情况告知买方，买方亲临现场看房，不存在隐瞒。 二、房屋买卖也是按房产面积证成交，不存在虚报房产面积。 三、房屋可以过户，房产所有权清晰，证件齐全，不存在无法过户，且房产还未办理过户手续。买方为了解除合同，针对房屋存在相关瑕疵，在明知的事实存在情况下故意提出解除合同的理由。 针对以上情况，业主如何维权？

律师追答2017-08-14 16:42 回复
您好，依据您描述的情况卖方转让该房屋，订立该房屋买卖合同并不存在无效行为，无需解除合同，退还购房款：
第一，卖方房屋侵占公用面积，并且买方是在知道房屋存在瑕疵的情况下（瑕疵不影响合同的履行，以及房屋处于适住状态，不存在安全隐患等问题的情况下），仍与卖方签订购房合同，购买合同约束双方，不存在可以解除房屋买卖合同的情况；
第二，买方要求退还定金20万没有法律依据，在该合同履行中，卖方反而可以依据购房合同的定金罚规则，在买方逾期不支付购房款的时候，不返还20万定金；
第三，房屋可以过户状态，产权证件明确，房屋买卖按照房产面积成交，并不存在法律问题，对此也不可以成为买房解除合同的理由；
第四，针对买方要求解除合同，卖方与买方如果在购房合同中有约定的按照合同约定，如果没有约定双方可以协商解除；如果协商不成，对买方违反合同约定，卖方可以起诉要求买房承担违约赔偿责任；
最后，买方提出发函通知，卖方仍可以要求买房履行合同，如果买房逾期不支付购房款，卖方也可以主动起诉，要求买方承担给卖方造成的损失，我们与起诉状定制服务：http://www.yifatong.com/p/qisu

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