陈某与王某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

发表于:2017-05-26阅读量:(2871)

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2013)朝民初字第10345号

原告(反诉被告)陈某,男,19**年**月**日出生,身份号码:***。

委托代理人樊延国,山东志城律师事务所律师。

委托代理人王磊,山东志城律师事务所律师。

被告(反诉原告)王某,女,19**年**月**日出生,身份号码:***。

委托代理人赵晓东,北京市建研律师事务所律师。

委托代理人冯某,男,19**年**月**日出生。

第三人北京某房地产经纪有限公司,住所北京市朝阳区朝外大街乙*号办公楼*号室。

法定代表人左某,董事长。

委托代理人姜某,男,19**年**月**日出生。

委托代理人林某,女,19**年**月**日出生。

第三人中国某银行股份有限公司北京崇文支行,营业场所北京市崇文区永定门外大街*号。

负责人高某,行长。

委托代理人王某,女,19**年**月**日出生。

委托代理人李某,女,19**年**月**日出生。

原告(反诉被告)陈某(以下称姓名)与被告(反诉原告)王某(以下简称姓名)、第三人北京某房地产经纪有限公司(以下简称某房地产经纪公司)、中国某银行股份有限公司北京崇文支行(以下简称某银行北京崇文支行)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。各方委托代理人到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

陈某诉称,2012年12月9日,我与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》,由我购买王某名下位于北京市朝阳区方舟苑xxx号房屋,房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施总价为3150000元。按照约定,我于签约当天向王某支付定金110000元。当我依约于2013年1月29日向王某交付首付款时,王某拒绝接收并要求提高房价,随后,王某拒绝履行合同义务。我认为,双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》合法有效,双方应遵照执行,王某拒绝履行合同义务的行为构成违约,按照《中华人民共和国合同法》规定,王某应继续履行,因此我诉至法院,请求判令1、王某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》,于判决生效之日将位于北京市朝阳区方舟苑xxx号房屋交付与我,并于判决书生效之日协助我方办理产权转移登记手续;2、王某承担因违约导致合同延期履行所增加的个人所得税。

王某答辩并反诉称,不同意陈某的诉讼请求。2012年12月9日签订的买卖合同约定的时间相矛盾,并且只约定了2012年12月30日前我办理完解押,但没有约定解押款的支付时间,显失公某,应当撤销。补充协议是倒签的,某房地产经纪公司和陈某签订首付款的支付日期为2013年1月30日,只约定了房屋的价格,没有约定解押款由谁支付,但实际上当时三方口头约定解押款由陈某于2012年12月30日前支付,补充协议不是我的真实意思表示。

签合同时,二手房交易按转让所得的20%缴纳个人所得税的政策尚未出台,如有损失也是陈某违约,因为签订合同时约定,解押款由陈某承担。

综上,我请求判令1、解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》;2、陈某已付的定金110000元不予退还。

陈某对反诉辩称,根据房屋买卖合同和补充协议的约定,对还款解押和首付款的支付方式最终以补充协议为准,根据补充协议的约定,还款解押时间为2013年1月30日前,由王某进行还款解押,王某应于2013年1月30日前向抵押银行提出申请,首付款时间为2013年1月30日前,而我在2013年1月29日向王某交付首付款时,王某拒绝接受,并且在房屋买卖合同和补充协议中不存在王某所讲的三方口头约定解押款由我承担。王某的反诉请求没有依据,我方不存在违反房屋买卖合同和补充协议的行为,请法院驳回王某的反诉请求。

某房地产经纪公司述称,陈某的本诉请求和王某的反诉请求与我公司没有实际关系,我公司仅对房屋买卖过程中的基本事实和时间点进行确认。2012年12月9日,在我公司的居间下,陈某和王某签署了房屋买卖合同及补充协议和居间服务合同,双方确定了房屋价款为3150000元,定金为110000元,并且书面约定了解抵押的时间(补充协议第二条第二款)和首付款支付时间(补充协议第二条第四款)。

某银行北京崇文支行述称,xx号房屋在我行办理了贷款,我行对该房屋具有抵押权,如果解除抵押须清偿贷款,在贷款本息还清前不得买卖房屋。

经审理查明,位于北京市朝阳区方舟苑xxx号房屋(以下简称xx号房屋)登记在王某名下,建筑面积为98.20某方米。2010年10月20日,王某与某银行北京崇文支行签订《个人借款/担保合同》,由某银行北京崇文支行向王某发放个人房屋抵押贷款800000元,王某以按月等额本息还款法偿还贷款本息,某银行北京崇文支行成为1310号房屋的抵押权人。截止2013年7月26日,王某尚有贷款本金746929.09元未偿还。

2012年12月9日,陈某、王某与某房地产经纪公司签订了《居间服务合同》,三方约定,陈某、王某同意共同委托某房地产经纪公司作为交易居间人;因本次交易涉及贷款等复杂事宜或手续的办理,由陈某向某房地产经纪公司支付居间代理费78750元。《居间服务合同》中丙方某房地产经纪公司处由王景科作为经纪执业人员签字,王飞作为经办人签字。

同日,陈某、王某与某房地产经纪公司签订了《买卖定金协议书》,三方约定,交易房屋为1310号房屋,建筑面积为98.20某方米,产权人是王某;陈某确认以3150000元的总价款购买1310号房屋,本次房屋买卖涉及的税费由陈某承担,陈某以公积金贷款的方式支付房款,拟贷款1040000元;陈某应于本协议签署时向王某支付购房定金110000元;陈某、王某应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。

同日,陈某与王某在某房地产经纪公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,双方约定,由陈某购买王某名下的1310号房屋,建筑面积98.20某方米;1310号房屋已经设定抵押,抵押权人为中国某银行,抵押登记日期为2010年10月21日,王某应于2012年12月30日前办理抵押注销手续;王某和陈某通过某房地产经纪公司居间介绍成交,房地产经纪执业人员为王景科;1310号房屋的成交价格为1490000元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1660000元,陈某向王某支付定金110000元,具体付款方式及期限的约定见补充协议,陈某向公积金管理中心申办抵押贷款,拟贷款金额为1040000元;王某应在过户当天将1310号房屋交付给陈某;本合同履行过程中,陈某、王某应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费,双方承担税费的具体约定见补充协议,本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳;自本合同签订之日起60日内,陈某、王某共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

同日,陈某、王某、某房地产经纪公司签订了补充协议,内容为,交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计3150000元;陈某于2012年12月9日向王某支付定金110000元;王某应于2012年12月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且王某最迟应于2013年1月30日前办理完毕解除抵押登记手续;陈某于2013年1月30日前将首付款2110000元(包含定金110000元)自行支付给王某;陈某、王某应于2013年1月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续;陈某、王某在批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续;本次交易涉及的税费全部由陈某承担;王某若出现下列情形之一的,王某构成根本违约,陈某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:1、王某提供的房屋所有权证、原购房合同等相关财产权证明手续不真实、不完整、无效,导致陈某无法取得房屋所有权的;2、房屋被查封或限制转让,导致陈某无法取得房屋所有权的;3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;4、拒绝将房屋出售给陈某或者擅自提高房屋交易价格的;5、将房屋出售给第三方;陈某若出现下列情形之一的,陈某构成根本违约,王某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;2、拒绝购买该房屋的;3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。在补充协议的其他约定一栏,王景科手写了如下内容:陈某、王某约定,由于房子存在出租状态,所以自双方过户当天开始承租合同即转入陈某名下,房租也一并转交给陈某,直至合同结束。庭审中,王某表示2012年12月9日其在空白的补充协议上签字后,王景科表示要拿回公司盖章,后王某于2013年1月份去某房地产经纪公司才取回补充协议,故其只认可补充协议中“其他约定”的内容,其余内容不是其真实意思表示,陈某则表示其与王某于2012年12月9日都在补充协议上签了字,内容也填好了,就差盖章,当时王景科说先拿回公司盖章,后来自己去某房地产经纪公司取的补充协议。庭审中,王某向本院提交鉴定申请,要求对《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议的笔迹形成时间进行鉴定,本院向其告知,2012年北京市司法局对相关案件答复“字迹形成时间类鉴定在行业内属难题,方法尚欠成熟,无统一的技术标准和技术规范”,故目前暂停笔迹形成时间的文书鉴定。

2012年12月9日,陈某向王某支付了xx号房屋购房定金110000元。

2013年1月29日,陈某在中国农业银行的账户内的存款数为2034730.74元。同日,陈某在王景科的陪同下找王某支付首付款,但王某未接收。2013年1月31日,陈某将王某诉至本院,要求王某继续履行合同。

在本案审理中,经陈某申请,某房地产经纪公司的王景科、王飞出庭作证,证明如下内容:1、房屋买卖合同与补充协议系同一天签署,房屋买卖合同的主文和补充协议中的“其他约定”系王景科所填,补充协议的主文是王飞所填;填写房屋买卖合同及补充协议时,陈某、王某均在场,二人看过内容后签字确认。2、2012年12月9日,双方约定的是王某去解押,首付款支付时间是2013年1月30日之前,没有约定解押款的来源。3、2013年1月29日,王景科陪同陈某向王某支付首付款,王某拒收。王某对证人证言不予认可。

庭审中,王某提交2013年1月27日其与陈某的通话录音,用以证明对于解押款由陈某支付之事存在三方口头约定,其在2012年12月30日之前多次向陈某催要解押款。陈某对录音的真实性予以认可,但不认可证明目的,其表示,录音的第二段和第八段涉及到解押款由谁支付的问题,但这两段都是王某个人的陈述,并且这两段陈述中包含了多个问题,陈某对此只有简单的回答,王某通过这个回答证明双方对于解押款由陈某支付有约定不符合事实。陈某提交2013年1月29日其与王某、王景科的谈话录音,用以证明录音当天其向王某支付首付款时,王某拒绝接收,并要求提高房屋交易价格。王某认可录音中的声音是其本人的,但不能证明其在录音当天拒收首付款,且录音是摘录的。对此,王某提交了2013年1月29日其与陈某、王景科的完整谈话录音,陈某对王某提交的录音予以认可,并表示其提交的光盘后半部分也有完整的录音。

因xx号房屋存在银行贷款尚未清偿,故本院询问陈某是否变更诉讼请求,陈某表示坚持要求继续履行房屋买卖合同,其有能力代为清偿银行贷款。为了证明其享有购房资格和履约能力,陈某提交了购房家庭填报信息打印件及其在中国农业银行的账户明细对账单。经本院释明,陈某表示在其代偿xx号房屋的银行贷款后,要求某银行北京崇文支行协助其办理xx号房屋的抵押权解除手续。

另查,2012年12月23日,在某房地产经纪公司的居间服务下,陈某与案外人李艳辉签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,双方约定,陈某将其名下位于北京市昌某区xxx室出售给李艳辉;房屋成交价格为1315000元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价610000元。后因李艳辉在合同约定期限内向陈某支付首付款,陈某拒绝接收,故李艳辉将陈某诉至法院。2013年6月20日,北京市昌某区人民法院做出(2013)昌民初字第04719号民事判决书,判决陈某继续履行与李艳辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。

以上事实,有当事人当庭陈述、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、补充协议、《居间服务合同》、《个人借款/担保合同》、中国农业银行金穗借记卡明细对账单及录音在案佐证。

本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实及反驳对方诉讼请求所依据的事实,有责任提供证据加以证明。没有证据,或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案双方争议的焦点是陈某与王某之间是否存在口头约定由陈某支付解押款。王某表示2013年12月9日三方曾约定2012年12月30日之前由陈某支付解押款80万元,并提交两份谈话录音用以证明陈某在2013年1月27日认可该事实、某房地产经纪公司的工作人员王景科于2013年1月29日认可该事实。庭审中,陈某对王某所述不予认可,某房地产经纪公司的工作人员王景科、王飞出庭作证时明确表示陈某、王某之间未约定解押款由陈某支付。而王某提交的两份谈话录音是在陈某、王景科与王某协商支付首付款的过程中所录制,在两份录音中,王某多次自述解押款应由陈某支付,并且夹杂在多个问题当中,而陈某、王景科只有简单的回应,未明确提及解押款应由陈某支付。故对于王某所述其与陈某存在口头约定由陈某支付解押款一节,本院难以支持。

现陈某要求继续履行房屋买卖合同,而王某要求解除合同,其所持理由有二,一是《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》和补充协议没有约定解押款何时支付,由谁支付,显失公某,导致合同无法履行;二是补充协议的主文是倒签的,补充协议并非其真实意思表示。本院认为,《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》和补充协议虽然没有明确约定抵押款由谁支付,但这并不必然导致合同无法履行,因合同中约定了王某办理解除抵押登记手续的时间,依据合同的有关条款、交易习惯以及诚实信用原则,应该理解为由王某自行筹措解押款。现王某主张补充协议系倒签,但并未提交证据佐证,故本院对此不予采信。此外,本院认为,只有守约方才享有法定解除权,违约方不得单方主张解除合同,本案中,依据现有证据,能查实陈某依约于2013年1月29日向王某支付首付款时,王某拒绝接收,其行为违反了交易的诚实信用原则,构成违约,王某无权要求解除合同,故对于王某的反诉请求,本院不予支持。

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,依据合同信守原则,当事人应按照约定全面履行合同义务,而不得擅自变更或者解除合同。本案中,《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》是陈某、王某的真实意思表示,且不违反法律的禁止性规定,合法有效,双方均应继续履行合同。

关于陈某要求王某承担因违约导致合同延期履行所增加的个人所得税之诉请,因本次交易所涉的个人所得税并未实际交纳,且具体数额需要待税务机关核实后才能确定,故对该项请求本案中不宜处理,其可待相关事实确定后再另行主张。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

一、原告(反诉被告)陈某于本判决生效后十日内代被告(反诉原告)王某向第三人中国某银行股份有限公司北京崇文支行偿还北京市朝阳区方舟苑xxx号房屋贷款;

二、待原告(反诉被告)陈某清偿上述房屋贷款后,第三人中国某银行股份有限公司北京崇文支行协助原告(反诉被告)陈某办理房屋解押手续;

三、原告(反诉被告)陈某于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)王某剩余购房款(计算方式为:涉诉房屋成交价格三百一十五万元-定金十一万元-代为偿还的银行贷款);

四、被告(反诉原告)王某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》约定的合同义务,在原告(反诉被告)陈某解除抵押后十日内,配合原告(反诉被告)陈某办理北京市朝阳区方舟苑xxx号房屋的交付及所有权过户登记手续;

五、驳回原告(反诉被告)陈某的其他诉讼请求;

六、驳回被告(反诉原告)王某的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费70元,由被告(反诉原告)王某负担,于本判决生效之日起七日内给付原告(反诉被告)陈某。

反诉案件受理费1250元,由被告(反诉原告)王某负担(已交纳)。

保全费5000元,由被告(反诉原告)王某负担(于本判决生效后7日内给付原告陈某)。

如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 长 斯 晓 荷

人民陪审员 王 京 玉

人民陪审员 朱   蓓

二〇一三年八月二十九日

书 记 员 张珅  董婉

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