湖北省当阳市人民法院

民事判决书

（2015）鄂当阳民初字第00009号

原告当阳市某置业开发有限公司，住所地当阳市玉阳办事处环城东路。

法定代表人王某，该公司董事长。

委托代理人刘金波，湖北楚雄律师事务所律师。特别授权代理。

被告ＸＸ，教师。

原告当阳市某置业开发有限公司（以下简称某置业公司）诉被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月15日立案受理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，依法适用简易程序，由审判员叶明浩独任审判，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告某置业公司的委托代理人刘金波、被告ＸＸ到庭参加诉讼。2014年12月17日，根据原告某置业公司的申请，本院作出（2015）鄂当阳民初字第00009号民事裁定，将被告ＸＸ在金融机构的存款冻结人民币280000元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条规定，本案审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。

原告某置业公司诉称，2012年2月21日，ＸＸ与原告签订《商铺租赁合同》，双方约定，原告将位于当阳市某麒麟广场**区三层**.**.**.**.**.**号商铺出租给被告用于经营**英语培训学校。合同约定商铺租赁期间自2012年3月1日至2015年5月25日止。租金支付方式：2012年3月1日起至2012年5月31日止，免收租金；2012年6月1是至2012年12月31日止，承租方交纳半年租金36155元；2013年1月1日至2013年5月31日止，承租方每月支付租金5165元；2013年6月1日起至2014年5月31日止，承租方每月交纳租金6198元；2014年6月1日起至2015年5月25日止，承租方每月交纳租金7231元。支付方式：2012年5月15日前缴纳第一季度租金（2012年6月1日至2012年8月31日）15495元；在2012年8月15日前缴纳本季度（2012年9月1日至2012年12月31日）剩余租金20660元，剩余租赁年限按每半年交纳一次租金，每次租金提前15天缴纳。签订本合同之日，被告一次性向原告支付履约保证金人民币20000元。同时，《商铺租赁合同》约定了违约责任：若被告未能按本合同约定付清租金或任何商业管理费用，则每逾期一日，被告应按到期应付款金额的每日1%向原告支付逾期违约金；被告应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为被告严重违约，原告有权提前解除本合同，并扣除被告缴纳的履约保证金，履约保证金不足以弥补原告损失的，被告还应向原告支付足额赔偿金。自2012年2月21日双方签订商铺租赁合同后至今，被告一直没有按照合同的约定向原告交纳租金。原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，原告已经按合同的约定将商铺全部交付给被告使用，但被告一直没按合同约定交纳租金的行为已构成了严重违约。特诉至法院，请求：一、判令解除原、被告于2012年2月21日签订的当阳市某麒麟广场《商铺租赁合同》，由被告返还当阳市某麒麟广场**区三层**.**.**.**.**.**号商铺。二、判令被告立即支付租金186973元（2012年2月21日-2014年11月30日期间尚欠的租金），2014年11月30日后被告逾期仍未交纳租金的按合同约定计算至其付清全部租金为止。三、确认原告不予退还被告交纳的履约保证金20000元。四、判令被告支付违约金93486元（按每日应付租金总额的1%支付逾期付款违约金）。2014年11月30日后被告逾期仍未交纳租金的，按每日1%的标准支付违约金至其付清全部租金为止。五、由被告承担本案的诉讼费用。

原告某置业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

证据一：某置业公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，ＸＸ的身份证。证明双方的身份及诉讼主体。

证据二：2012年2月21日，某置业公司与ＸＸ签订的商铺租赁合同。证明租赁期限、租金，双方的违约责任，合同解除的约定条件，ＸＸ欠某置业公司租金，已达到解除合同的条件。

被告ＸＸ未在法定的期间内提交答辩状，庭审时辩称，保证金和违约金原告方承诺不扣除。ＸＸ不同意解除合同，因为学校办证期限是三年，有学生173人。欠租金属实，交保证金也是属实的。同样的地段，同样的楼层，ＸＸ的租金标准和减租期与他人不一样。商铺有漏水的现象。

被告ＸＸ未提交证据。

经庭审质证，被告ＸＸ对原告某置业公司提交的证据一、证据二均无异议。本院予以采信。

经审理查明，2012年2月21日，某置业公司与ＸＸ签订《商铺租赁合同》，双方约定：某置业公司将位于当阳市某麒麟广场**区三层**、**、**、**、**、**号商铺租给ＸＸ办理**英语培训学校；租赁期限自2012年3月1日至2015年5月25日。租金支付方式为：2012年3月1日至2012年5月31日，免收租金；2012年6月1日起至2013年5月31日，每月交纳租金5165元；2013年6月1日至2014年5月31日，每月交纳租金6198元；2014年6月1日至2015年5月25日，每月交纳租金7231元。免租期满后，于2012年5月15日前交纳2012年6月1日至2012年8月31日的租金15495元；在2012年8月15日前交纳2012年9月1日至2012年12月31日租金20660元；其余租金按每半年交纳一次，每次租金提前15天缴纳。合同签订之日，ＸＸ向某置业公司交纳履约保证金20000元。关于违约责任约定：若ＸＸ未能按本合同约定付清租金或任何商业管理费用，则每逾期一日，ＸＸ应按到期应付款金额的1%向某置业公司支付滞纳金，ＸＸ应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为严重违约，某置业公司有权提前解除合同，并扣除ＸＸ缴纳的履约保证金，履约保证金不足以弥补损失的，ＸＸ还应支付足额赔偿金。ＸＸ未向某置业公司支付租金。

本院认为：原告某置业公司与被告ＸＸ签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应按租赁合同的约定履行相应义务。因被告未按合同约定支付租金，原告请求解除租赁合同，已达到约定解除租赁合同的条件，本院予以准许。由被告返还原告当阳市某麒麟广场**区三层**、**、**、**、**、**号商铺。租金计算至2014年12月15日，原告请求2014年11月30日后被告逾期仍未交纳租金的按合同约定计算至其付清全部租金为止，应包含请求租赁合同解除后的占用损失，对此本院予以支持。其后被告占用租赁商铺期间的损失按租赁合同的约定7231元／月标准计算至租赁商铺退还日。被告所欠原告租金应予交纳，但原告要求按每日1%支付违约金偏高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从公平原则和给原告造成的损失考虑。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”被告未按时支付租金，给原告造成利息损失，被告按中国人民银行同类贷款利率承担迟延交纳租金的损失，从2012年6月1日开始每半年计算一次应交纳的租金前15天至2014年12月15日。关于履约保证金20000元，因被告已承担利息损失，履约保证金用于抵扣租金和损失，故原告不予退还履约保证金20000元的请求不予支持。原告请求从2012年2月21日支付租金与合同约定不符，因双方约定被告在2012年5月31日前是免租期间，应自2012年6月1日起支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除2012年2月21日原告当阳市某置业开发有限公司与被告ＸＸ签订的商铺租赁合同。被告返还原告当阳市某麒麟广场**区三层**、**、**、**、**、**、**号商铺。

二、被告ＸＸ向原告当阳市某置业开发有限公司支付租金人民币176126.50元{2012年6月1日-2013年5月31日61980元（5165元／月×12月）}＋{2013年6月1日-2014年5月31日74376元（6198元／月×12月）}＋{2014年6月1日-2014年12月15日39770.50元（7231元／月×5月15天）}，并按中国人民银行同类贷款利率支付租金利息损失（从2012年6月1日开始至2014年12月15日，每半年计算一次应交纳的租金前15天至交纳日）。其后被告占用租赁商铺期间的损失按租赁合同的约定7231元／月计算至被告退还租赁商铺时止。被告向原告交纳的保证金20000元，用于抵扣租金和损失。

三、驳回原告当阳市某置业开发有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5806元，减半收取2903元（当阳市某置业开发有限公司已交纳），诉讼保全费1922元，合计4825元，由原告当阳市某置业开发有限公司负担525元，由被告ＸＸ负担4300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　叶明浩

二〇一五年四月二十一日

书记员　　张玉珊

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