浙江省湖州市南浔区人民法院

民事判决书

（2014）湖浔练商初字第150号

原告：杨某某。

委托代理人：吴忠明，浙江水乡人律师事务所律师。

被告：张某某。

委托代理人：项志正，浙江南林律师事务所律师。

委托代理人：邢红伟，浙江南林律师事务所律师。

原告杨某某与被告张某某合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法由审判员张惠明适用简易程序独任审判，后因其退休，本案于2014年10月11日转由代理审判员林燕独任审判。2014年6月18日至同年8月17日，原、被告双方协议庭外和解两个月。本案在审理过程中，本院根据原告杨某某的申请，于2014年8月25日决定对杨某某在2011年11月15日的《收据》、2013年5月11日的《欠条》上的签名进行司法鉴定，同年11月3日鉴定结束；又根据原告杨某某的申请，于2014年9月15日决定对被告张某某父亲张某某名下的坐落于湖州市南浔区练市镇新联村某*号占地面积125平方米、两间四层楼房的一幢房屋的造价进行评估，同年10月31日评估结束。本案分别于2014年8月19日、11月24日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告杨某某及其委托代理人吴忠明、被告张某某的委托代理人项志正、邢红伟到庭参加诉讼，第二次开庭时本案双方当事人及其诉讼代理人均到庭参加诉讼。原告杨某某申请的证人何某正、黄某在第一次开庭时出庭陈述。本案现已审理终结。

原告杨某某起诉称：2011年11月15日，原、被告签订协议一份，约定原告为被告在练市镇新联村某*号宅基地上新建楼房四层，由被告出资6万元，其余建房款由原告出资，待房屋建成后，被告将其中的第三层房屋的所有权归原告。协议签订后，原告按约出资建房，但至2013年4月完工后，被告未按约将第三层房屋的所有权归原告，故原告请求法院判令：一、被告立即退还建房垫付款38万元；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为确认原告杨某某与被告张某某于2011年11月15日签订的合作建房协议无效。

被告张某某未作书面答辩，但在庭审中口头答辩称：对原、被告于2011年11月15日签订的建房协议没有异议，但这份协议并未实际履行，建房协议中约定的是第三层的使用权而非所有权。造房是被告买材料委托工人完成的，而非原告所建造，且房屋评估价格与实际造价也不符；另认为该房屋是被告父亲所有，故本案诉讼主体错误，要求驳回原告的诉讼请求。

原告杨某某为支持其主张的事实，提供了下列证据，经被告张某某当庭质证后，本院审查认证如下：

证据1、《协议》1份，拟证明2011年11月15日，原告杨某某与被告张某某签订合作建房协议，约定原告为被告在练市镇新联村某*号宅基地上新建楼房四层，由被告出资6万元，其余建房款由原告出资，房屋建成后，被告将其中的第三层房屋的所有权归原告的事实。被告质证后对该证据的真实性不持异议，但提出该协议的内容违法，因而协议无效。本院经审查后认为，该证据约定的内容违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，应认定为无效。

证据2、《送货单》、《收款收据》共42份，拟证明原告为建造该房屋购买材料的事实。被告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院审查认为，该组证据只能证明原告购买建材的事实，但难以确定原告所购建材与争议的房屋之间存在关联性，故不予认定。

被告张某某为支持其抗辩理由，提供了下列证据，经原告杨某某当庭质证后，本院审查认证如下：

证据1、《租房协议》1份，拟证明2012年7月15日，被告将双方所造的整幢房屋出租给原告，故不存在被告将房屋第三层的使用权转让给原告的事实，同时证明2012年7月15日，被告不拖欠原告建房费用的事实。原告质证后对该证据的真实性不持异议，但提出因双方对建房费用有争议，故未实际履行。本院审查后认为，本案属合作建房纠纷，而该协议属双方对房屋租赁达成的协议，与本案不具有关联性，不予认定。

证据2、原告向被告出具的《欠条》1份，证明2013年5月11日，原告向被告借款2万元的事实，同时从侧面证明了在2013年5月11日本案被告不可能拖欠原告建房款，否则可直接扣除，不可能出具欠条的事实。原告质证后对该证据的真实性有异议，认为欠条上债务人的签字不是其本人所签，该欠条经原告申请鉴定后，证明该欠条上的签名实为原告自己所签，故本院对该证据予以认定。

证据3、被告为自己建房所花费用的清单和购货凭证，拟证明被告为建造房屋共花费建材款224005元，证明该房屋系被告自己建造的事实。原告质证后对该组证据的真实性有异议，另提出包括淋浴房、白水泥、胶水、油漆等都是房屋装修费用，与建房不具有关联性。本院经审查后认为，被告提交的88份购货凭证中绝大部分票据既无销售单位，也无购货人，有部分单据的收货人写了张某某的名字，但都是普通的收款收据，而非国家税务部门的统一发票，而票据填写所购物品的内容绝大部分是房屋装饰装修材料，难以确认其真实性及与本案的关联性，故不予认定。

证据4、《收据》1份，拟证明2011年11月15日，原告收到被告建房材料款3万元的事实。原告质证后对该证据的真实性有异议，认为收据中杨某某的签名非本人所签，该收据经原告申请鉴定后，证明该收据上的签名为原告自己所签，故本院对该证据予以认定。

证据5、《汇款凭证》1份，拟证明2013年5月12日，被告的丈夫郭某向原告汇款5万元的事实。原告质证后对该证据的真实性、关联性均有异议，郭某不是本案主体。本院审查认为，根据被告提供的证据8《结婚证》，能证明郭某与本案被告张某某系夫妻关系，郭某替被告张某某对外偿付债务，属正常的民事行为，现原告又未提供郭某与原告存在其他经济往来事实的有效证据，应认定郭某汇给原告的5万元属支付建房款的事实。

证据6、《邮政储蓄税款收据》1份，拟证明被告汇款给黄某4950元的事实。原告质证后对该证据不持异议，提出黄某是原告请来给被告建房的泥工，被告向黄某支付5000元左右。本院经审查后，认定该证据有效。

证据7、《湖州市农村村民建房批准用地通知书》1份，拟证明本案所涉房屋建造在农村宅基地上的事实。原告质证后对该证据不持异议，本院经审查后认为，该证据符合有效证据条件，予以认定。

证据8、张某某与郭某的《结婚证》1份，拟证明郭某与被告张某某2012年10月23日结婚，现系夫妻关系的事实，原告质证后对该证据不持异议，本院经审查后认为，该证据符合有效证据条件，予以认定。

证据9、房屋预算费用1份，拟证明房屋预算费用为189070元，且该预算系原告杨某某亲笔手写的事实。原告质证后对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，该份证据上没有任何人的签字。本院经审查后认为，房屋预算与实际造价之间并不是必然一致的，且该预算内容原告予以了否认，无法证实其真实性，故不予认定。

证据10、邻里纠纷的《协议》及《收据》7份，拟证明被告在建房时有很多邻里纠纷，由张某某协调处理的事实。原告质证后不予认可，认为因房屋地基是被告的，邻里之间产生的纠纷自然由被告解决，与原告无关。本院经审查后认为，该证据中协议一方身份不明，且未到庭接受质证，无法确认其真实性，本院认为该宅基地上产生邻里间的矛盾由被告出面解决也在情理之中，无法由此证明该房屋就是被告自己所建的事实。

本院依据原告杨某某的书面申请，准许证人何某正、黄某出庭作证，证人何某正在庭审中陈述：其是被告邻居，其曾经看到原告天天给被告建三层楼房的事实；证人黄某也在庭审中陈述：其给原告建房做泥工的事实，原告仅支付了5000元工资后就不付了，后来被告作为该房屋东家又给了其5000元。对这两证人的证言，被告质证后不予认可，本院认为，两证人关于原告曾为被告建房的事实，与被告的丈夫郭某的陈述相互印证，故对该部分的证据效力予以确认。

本院为查明案件事实，维护双方当事人的合法权益，依职权向南浔区公安分局练市派出所调取了2013年10月15日原告杨某某及其妻子何某某、被告丈夫郭某的询问笔录各一份。其中郭某称：其和其老婆张某某与包工头杨某某签订协议，在练市某*号造房，约定被告出一部分钱并把其中一层给杨某某，因协议上没有写明按照被告要求盖房子，后来房子造好后没有达到被告的要求，就一直与杨某某有纠纷。上述证据在庭审中向双方当事人出示后，原告无异议，被告张某某对证据的真实性无异议，但又称房屋是其父亲建造，房屋建造之时郭某并非其丈夫，故对房子的建造情况是不清楚的。本院经审查后认为，此三份证据是在原、被告因房屋建造问题产生纠纷后于派出所所作的询问笔录，作笔录时郭某与被告早已是夫妻关系，郭某作为完全民事行为能力人能对知晓的情况作客观陈述，且该笔录形成于本案受理前，其真实性更让人信服，故本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。

本案在审理过程中，经原告申请，双方当事人同意后，本院委托湖州市某房地产评估所有限公司对涉案房屋的造价进行评估；对2011年11月15日的《收据》、2013年5月11日的《欠条》上杨某某的签名进行司法鉴定。经评估，坐落于练市镇新联村某*号宅基地上新建的建筑面积为414.6平方米的房屋的重置价为385707元。经鉴定，2011年11月15日的《收据》、2013年5月11日的《欠条》上的“杨某某”均为其本人签名。经质证后，原告对评估报告没有异议，但提出《收据》上杨某某签名不是原告所签，被告对鉴定结论没有异议，对评估报告真实性没有异议，但提出应以房屋建造时的成本作为评估依据，且建房只花费了20万元。本院认为原、被告虽提出异议，但未提供足以反驳的相反证据，故本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。

本院根据确认的有效证据以及当事人的当庭陈述，认定本案事实如下：

一、被告张某某系湖州市南浔区练市镇新联村村民，其父张某某，经有关职能部门审批，于2009年7月获得在练市镇新联村某*号125平方米的宅基地上建房的权利。2011年11月15日，原告杨某某与被告张某某签订协议一份，约定原告为被告在练市镇新联村某*号宅基地上新建楼房二间四层，由被告出资6万元，其余建房款由原告出资，房屋建成后，被告将其中的第三层房屋的所有权归原告。协议签订后，原告按约出资建房，但至2013年完工后，被告未按约将第三层房屋的所有权归原告。

二、被告张某某与案外人郭某系夫妻关系。

三、原告杨某某系湖州市南浔区练市镇练南村村民。

本院认为，虽然建房协议约定的是房屋第三层使用权的转让，但原告建房出资数额较大、双方也未约定使用年限，且被告的丈夫郭某也称“把其中一层给杨某某”，因而本院认为，双方的建房协议实质上是对房屋第三层所有权的转让。农民的宅基地属农村集体经济组织所有，仅限于本集体经济特定的成员享有使用权。本案原告杨某某并非新联村村民，不能享有新联村宅基地上的使用权，不具备登记新联村上宅基地使用权的资格。故双方签订的合作建房协议因违反法律法规的强制性规定，认定无效，对此原、被告均无异议。本案的原、被告明知练市镇新联村某*号建房的土地性质是宅基地，宅基地上的使用权只能由本集体经济特定的成员享有，双方签订合作建房协议致使合同无效，对此双方负有同等过错。

本案的争议焦点一，原告是否已按协议履行了建房义务。从被告的丈夫郭某在询问笔录中的陈述以及证人证言来看，该房屋应为原告所建，且因被告对原告所建房屋不满意，由此引发了双方矛盾。被告在庭审中提出，合作建房协议实际没有履行，该房屋是其买材料委托工人完成的，但其未提供能证明被告建房的有效证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告应承担举证不能的不利后果，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。双方在建房协议中仅约定了建一幢四层房屋，而对房屋的建造式样、结构等相关标准未约定，现原告已完全建成该四层楼房，且被告未进一步提交双方关于建房标准的其他相关协议，难以推翻原告已按协议履行建房义务的事实。

争议焦点二，被告须返还原告房屋折价补偿款多少钱。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故该合作建房合同经法院认定无效后，被告应返还原告房屋折价补偿款。被告在庭审中提出，房屋评估价过高，应按实际建房的成本来计算，本院认为，一、原告是包工头，在建房中附加了其个人劳动力价值等相关资源要素，因而其投资建房成本较评估价低也很正常；二、合同无效后，如被告依建造时房屋价款返还，则房屋相应的财产增值部分变成了被告的不当得利；三、原告于2013年完工后至今，房屋一直由被告支配、使用，而合同无效后，该房屋使用权依然没有改变，房屋的增值部分应归于被告。故于法于理，被告应返还原告投资建房的成本和房屋相应的财产增值部分，即评估的房屋重置价385707元。

争议焦点三，被告已支付给原告投资款多少钱。从以上经质证、认证的三份证据：一、2013年5月11日，原告向被告借款2万元的《欠条》，二、2011年11月15日，原告收到被告建房材料款3万元的《收条》，三、2013年5月12日，被告的丈夫郭某向原告汇款5万元的《汇款凭证》，可以证明被告已经支付原告房屋的相关投资款项共计10万元。

本院将被告须返还原告房屋折价补偿款385707元与被告已支付给原告投资款10万元相抵，对原告要求被告返还建房折价补偿款38万元中285707元，予以支持，余款94293元，于法无据，不予支持。被告张某某在庭审中提出，该房屋所有权是被告父亲，故本案诉讼主体有误，本院认为，该房屋所在的宅基地使用权是张某某的父亲，且合作建房协议上也写明“甲方（即张某某）拥有湖州市练市镇新联村某四号老宅基地一块”，原告杨某某作为签订合同的乙方，有理由相信张某某有代理权，张某某的行为构成表见代理，故原告杨某某在本合同纠纷一案中以合同相对方张某某作为本案被告并无不妥，对被告的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第（五）项、第五十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、确认原告杨某某与被告张某某于2011年11月15日签订的合作建房协议无效；

二、限被告张某某于本判决生效之日起十日内返还原告杨某某房屋折价补偿款285707元；

三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7000元，减半收取3500元，由原告杨某某负担875元，被告张某某负担2625元；鉴定费2000元，由原告杨某某负担；评估费1350元，由原告杨某某负担675元，被告张某某负担675元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。

代理审判员　林　燕

二〇一四年十二月十二日

书　记　员　庄利华

合同纠纷