四川省珙县人民法院

民事判决书

（2015）宜珙民初字第1904号

原告珙县某某养护管理段

法定代表人林某，段长

委托代理人陈大刚，四川胜邦律师事务所律师

委托代理人黄小耘，四川协州律师事务所律师

被告彭某某，男，19**年*月*日出生，汉族,珙县人，住珙县。

原告珙县某某养护管理段（以下简称养护段）与被告彭某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人林某及委托代理人陈大刚、被告彭某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告养护段诉称，1991年原告取得曹营道班《国有土地使用权证》，占用划拨国有土地面积336.03平方米，建房七间（面积295平方米）使用。1998年4月16日原告请示交通局，要求改造曹营道班房，1998年4月21日交通局批复同意改造，1999年3月29日珙县计划局批复同意曹营道班改造立项。1998年4月29日原告与被告彭某某签订《联建房屋协议书》，约定：双方将道班7间房屋295平方米改造为一楼一底的砖混楼房，原告以旧房材料折价6万元出资，其余资金由被告彭某某负责，房屋建成后，原告分配靠石碑方向两间门市及门市对应上面的二楼房屋，其余房屋归被告彭某某所有。1998年8月30日前完工交付使用。1999年被告彭某某对原道班房进行大部分改造后，停住了改造，并将已经改造的五间门市据为己有，独自占有使用至今。原告认为，双方签订的《联建房屋协议书》的实质是将划拨的国有土地转让与被告个人建房，被告无权使用国有划拨的土地；根据城镇国有土地使用权出让和转让的相关规定，双方签订的协议书违反了法律的强制性规定。为了保护国有资产的合法权益，请求：一、确认1998年4月29日原告与被告签订的《联建房屋协议书》无效。二、被告返还原告国有土地证登记的地上房屋曹营道班6间砖混门市、二楼5间综合房屋（靠石碑方向）及该房屋占用土地。三、被告赔偿原告房屋损失（收益、孳息、房租）272600元。

被告彭某某辩称，一、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效。原、被告签订的《联建房屋协议书》是经国土等有关部门批准，被告已按合同履行了应尽的义务。二、1999年3月被告动工建房，由于原告的房屋有二间房被其他人占住，故造成还有两间至今未修。三、双方签订的《联建房屋协议书》经珙县公证处公证已生效，该协议书是合法有效的合同，应该得到法律的保护。根据《合同法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律法规的相关规定，原告的诉讼纯属无理。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，1991年12月20日《国有土地使用权证》载明：土地使用者珙县养护段曹营道班，地址珙县曹营乡，用地面积336.03㎡，其中建筑占地336.03㎡。1998年4月16日原告养护段的珙养（98）第010号《关于请求改造曹营道班房的请示》文件向珙县交通局请示，内容有：……经曹营乡政府要求，我段研究同意曹营乡政府自筹资金拆除修建为砖混结构楼房，该房建成后曹营乡政府以两间门面的一楼一底交给我段作为偿还原面积，其余面积归曹营乡政府所有。1998年4月21日珙县交通局的珙交发（1998）51号文件，内容有：……你段报来请求改造曹营道班房的请示收悉，经研究同意你段意见，修建有关事宜，你段与曹营乡政府商定。1999年3月29日珙县计划局珙计基（1999）18号文件载明：同意将曹营现有道班房改建为职工住房，总投资5.5万元，资金由市、县交通局补助和单位自筹，改建面积220㎡。1999年4月5日珙县国土局的珙国土建（1999）4号《关于珙县养护段改造曹营道班房使用土地的批复》，载明：……同意在原使用的国有土地内，占地220㎡，作改建曹营道班房用地。……1998年4月29日原告养护段（甲方）与被告彭某某（乙方）签订《联建房屋协议书》，内容有：曹营道班房屋石墙土木结构，位于曹营蚕茧站对面，现有房屋七间295平方米，……经甲乙双方协商，由双方共同将该房进行改造，达成协议如下：一、甲方将旧房材料6万元作为改造房屋的出资，改造房屋的其余资金由乙方负责。二、上述旧房改造成一楼一底砖混结构楼房，底楼为七间门面……。三、房屋分配：甲方分得靠石碑方向的两间门面及两间门面上面的二楼。其余房屋归乙方所有……。四、房屋改造交由乙方负责，双方商定，乙方须在一九九九年八月三十日前完工并交付使用……。五、甲乙双方须在国土房管部门完清土地使用权房产证手续，其费用由乙方承担。……。双方当事人在该协议上签字、盖章。同日，珙县公证处对该协议进行了公证，并制作了《公证书》。

1999年3月6日，被告彭某某拆除原曹营道班房屋五间半，改建的房屋结构为混合结构（其中：一层6间为营业用房，二层5间为住房），同年10月该房屋完工。之后，被告彭某某将所改建的房屋全部占有并居住至今。

2015年8月20日，原告向本院申请，要求对诉争房屋损失（收益、孳息、房租）进行鉴定评估。2015年11月23日中证房地产评估造价集团有限公司受本院的委托，作出的中证土评报（2015）字第017号《土地估价报告书》，载明：……。七、估计结果：……珙县曹营乡内宗地，规划用地为交通用地，宗地面积为336.03㎡。……国有划拨建设用地使用权市场价格为：评估土地面积336.03㎡，土地使用权地面地价320元/㎡，总地价10.75万元。中证咨字（2015）第C04号《造价鉴定报告书》，载明：……。四、鉴定结果：……对于珙县某某养护管理段1999年10月竣工的诉争房屋（6间门市及5间综合房），经我们鉴定后，以2015年10月21日为造价基准日，其总费用为288301.97元。中证（珙县）估字（2015）第2004号《房地产估价报告书》，载明：……五、估价结果：委估房屋（自1999年11月1日至2015年10月21日）租金损失的评估价值：不考虑资金利息合计为301200元。考虑资金利息合计为325968元。对上述三份鉴定结论，被告彭某某有异议，认为该鉴定结论与被告无任何关联，且不申请重新鉴定。

再查，2014年7月30日珙县国土资源局出具的情况说明载明：……1991年珙县国土局根据《国家土地管理局关于确定土地权属问题若干意见》的规定予以确权，土地性质为划拨，用途为交通用地。2015年8月20日，本院对原、被告进行释明，要求双方按照合同法的规定主张自己的权利。被告彭某某明确表示其损失另案诉讼。

庭审中，原告自认：原珙县养护段曹营道班用地系划拨用地，未交纳土地出让金。被告自认：1999年4月5日代珙县养护段在珙县国土局交纳了划拨国有土地管理费440元。对原、被告自认的事实，双方没有异议。

上述事实，有以下证据证实：1、组织机构代码证、身份证复印件。2、协议、文件、土地使用证、公证书、鉴定书三份；3、原、被告的陈述等。

本院认为，原告养护段曹营道班336.03㎡的土地性质为国有划拨土地，用途为交通用地。1998年4月原告为改造曹营道班房，经交通局、计划局同意原告改建房屋，国土局行文同意原告变更该土地的使用权。1998年4月29日原告养护段与被告彭某某签订《联建房屋协议书》，1999年3月6日被告拆除原曹营道班房屋五间半，改建的房屋结构为混合结构（其中：一层6间为营业用房，二层5间为住房），同年10月房屋完工后被告将所建的房屋全部占有并居住至今。上述事实，证据充分，本院予以确认。争议焦点：（一）《联建房屋协议书》的效力。1、国家土地管理局（1992）第1号《划拨土地使用权管理暂行办法》规定，土地使用者需要转让土地使用权的，必须持有合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请。1998年4月29日原告（甲方）、被告（乙方）签订《联建房屋协议书》第三条“房屋分配：甲方分得靠石碑方向的两间门面及两间门面上面的二楼。其余房屋归乙方所有……”，该约定应是原、被告对曹营道班划拨土地使用权的转让。现原、被告都没有提供证据证明，协议签订后，双方向县人民政府土地管理部门提出书面申请，经县人民政府土地管理部门批准并办理了相关手续。而被告辩称，1999年4月5日的珙国土建（1999）4号《关于珙县养护段改造曹营道班房使用土地的批复》及代珙县养护段在珙县国土局交纳了划拨国有土地管理费440元，应是双方所订协议经土地管理部门的批准，被告的该辩称理由与法不符，本院不予采信。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准……。1999年10月被告所建房屋完工后，原、被告应当就该房屋的转让报有批准权的人民政府批准，现无证据证明，被告对曹营道班房改造完工并居住至今有合法的批文。3、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，原告是该争议房屋的土地使用权人，与被告签订联建房屋协议转让划拨土地使用权，现无证据证明，该划拨土地使用权的转让经有批准权的人民政府批准，也无证据证明，起诉前双方经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。综上，因原、被告签订的《联建房屋协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，现原告要求确认该协议书无效的理由成立，本院予以支持。因确认合同无效不适用诉讼时效的规定，且《公证书》不能对抗法律、法规的强制性规定，故被告辩称原告的诉讼已超过诉讼时效，该协议已经公证，要求确认该协议有效的理由于法无据，本院不予采信。（二）财产如何处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原、被告签订的《联建房屋协议书》属无效协议，且自始无效，故修建房屋的该宗国有土地使用权仍然属于原告，并未转移至被告。依据法律，合同无效后，原告可要求被告返还原曹营道班房。因被告在1999年3月6日已拆除了原曹营道班房屋五间半，改建为混合结构楼房，现原告要求被告返还的房屋已灭失，故被告应返还现已建成的混合结构楼房。（三）过错责任的承担。本案中，原告未经有批准权的人民政府批准，与被告订立合同转让划拨土地使用权，起诉前双方也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，由于原、被告的行为存在过错，对导致合同确认无效，并结合本案实际划分相应比例，原告承担80%的过错责任，被告承担20%的过错责任。（四）损失如何赔偿。根据民事诉讼证据的相关规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由，可以认定其证明力。中证土评报（2015）字第017号《土地估价报告书》、中证咨字（2015）第C04号《造价鉴定报告书》、中证（珙县）估字（2015）第2004号《房地产估价报告书》是本院委托的鉴定机构作出的鉴定结论，被告虽不认可，由于被告没有提供足以反驳该鉴定结论的相反证据予以佐证，故对上述三份鉴定结论，本院予以确认。本案被告拆除原告的房屋建成混合结构楼房屋后，一直将其所建的房屋全部占有并居住至今的事实清楚，由于被告的该行为，使原告丧失了与第三人订立有效合同获得租金及利息收益的机会，原告要求按《房地产估价报告书》的估价结果325968元，由被告赔偿房屋损失的诉请，结合导致合同无效的过错责任比例划分，其合理部分即65193.60元（325968元×20%），本院予以支持。原、被告诉争房屋的土地使用权属划拨，而《土地估价报告书》的评估结论是土地收益，该收益应上缴国家，故本院不予审查。被告返还原告的一楼一底的砖混楼房屋属被告修建，现被告明确表示其损失另案诉讼，故本院不予处理。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、原告珙县某某养护管理段与被告彭某某在1998年4月29日签订的《联建房屋协议书》无效。

二、由被告彭某某将上述《联建房屋协议书》所联建的房屋（混合结构。其中：一层6间营业用房，二层5间住房）返还原告珙县某某养护管理段。

三、被告彭某某在本判决生效后十日内赔偿原告珙县某某养护管理段所受到的损失65193.60元。

四、驳回原告珙县某某养护管理段的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6180元，由原告珙县某某养护管理段承担4944元，被告彭某某承担1236元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。

审判长　　叶文玉

审判员　　罗钰红

审判员　　王　惠

二〇一六年四月十二日

书记员　　倪　芳

确认合同无效纠纷