业主与酒店管理公司的合同博弈

发表于：2016-03-02阅读量：（8165）

伴随着经济的蓬勃发展，投资饭店已经成为许多投资人的目标与方向。但是，对于饭店的经营与管理，也成为投资人关注的问题。是自己组建管理团队，还是寻找专业的酒店管理公司便成为投资人关心的话题。其中，业主委托酒店经营管理公司进行经营管理是当前星级酒店的主要经营管理模式。

作为投资者（酒店业主），需要的是回报，是收益，投资酒店，是个比较周期长的投资项目，需要一个具有管理经验和品牌效益的酒店管理公司。作为酒店管理公司，其核心商业诉求在于，酒店产品的市场份额最大化所带来丰厚的管理酬金，从而实现连锁品牌的价值和集团利益的提升，因此，品牌和系统标准，是这些管理公司得以生存的核心价值。因此，二者的关系就像婚姻一样，一个好的酒店管理品牌遇到一个好的业主，那么这会是一个皆大欢喜的喜剧。反之，则是悲剧。

酒店的经营管理过程，其实也是业主与管理人的一个博弈过程，期间利益权衡，如何监督管理人，保障最大收益是业主们不得不考虑的问题，本文将从以下两方面阐释业主在签订管理合同中可能的遇到的法律难题以及应对策略。

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一、酒店经营管理合同的博弈

1、合同关注重心偏移，导致利益失衡

酒店管理合同时间跨度长，一般是在5到15年之间，个别高端奢侈品牌的管理期限会在30年左右。管理合同尽管法律关系复杂，但主合同以酒店经营管理权的全部委托为主要法律关系。所以，巨额的酒店资产长期交由管理公司，作为资产的所有权人，业主的顾虑和担忧是理所当然的。被问道“是否可以通过更加深入和广泛地去控制酒店管理（比如审核各项制度和开支等等），来实现对酒店的控制？”笔者个人认为：这样的观点值得商榷，事实上，业主作为资产所有权人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考虑这样的制度不仅无法真正、有效地实现监管，反而会束缚管理公司的经营策略，不利于酒店的可持续发展。

2、经营业绩评价体制利益的期待

显然，任何一个业主均不希望酒店业绩长期亏损，这是业主谋求订立管理合同以获得国际管理集团先进的管理理念和技术，以及集团服务的本意和目的。然而，任何一个管理公司均不会也不可能向业主承诺酒店业绩的回报。怎样在酒店经营管理合同里面去充分解决业主的关切呢？问题的焦点不在“业绩不好，谁承担责任上”，而是，合同退出机制。原因主要在于：第一、通常管理公司不会乐意接受此类条款，合同谈判阻力过大。第二、经营业绩的增长亦是管理公司的追求，与其追究责任，不如以退出机制的设置而刺激管理公司尽心尽力。

二、巧妙设置合同条款，实现良性经营机制

合同订立，风险连连：《如何防范合同订立中的陷阱》

1、权衡利益，转变思想

基于所有权与经营权相分离的这一现代企业管理经营机制，业主一方面希望酒店管理团队能为酒店创造最高的利润，需要全权委托管理方进行独立经营，另一方面又因不了解而对他们的管理“不放心”，这就需要通过业主代表这一特殊角色对酒店的实体经营加以监督和约束。两者之间相互依存，既有共同的相互利益的牵扯，又存在着相互制约、相互作用的交叉矛盾关系。因此，只有统筹协调、有效平衡好两者间的关系，才能使双方的合作在信任的基础上，按照科学、健康、可持续的方向向前推进。

为此，业主可以通过以下几种方法，权衡利益杠杆：

首先，业主应当根据自身的要求，在考虑业主代表的派出方式、业主代表的派驻制度，有两个因素是需要考虑的：一是任职的专业资格，二是权利边界的划分。

其次，尽管有业主代表，还需建立管理公司与业主间的惯常联系沟通机制和临时联系的沟通机制。

最后，协商认可管理公司的业务计划，约定业务计划的内容和提交时间，并适时引入专家仲裁机制。如上所述，不少业主喜欢在合同中引入资金支付的合理监管制度。这个制度在管理合同中的设计，是否涉及到控制管理权，业主的立意是重要的，对于酒店资金的支付、项目和种类相当繁杂，因此，需要的是一种合理的监管体制，而不是去束缚管理公司经营酒店，更不是为日常的经营管理去设置不必要的障碍。

2、建立科学业绩评价体系

投资人的目的在于营利，而管理公司的诉求在于创造利益，两者并不直接冲突，因此，业主在磋谈合同条款时不必揪心与业绩责任的承担，而应多的去关注退出机制。

首先，管理公司所收取的管理费有两个部分，一是基本管理费，二是奖励管理费。那么，让奖励管理费更加体现出它的合同设置本意，它应当与酒店经营毛利的高低更加紧密地挂钩。

其次，酒店的经营业绩主要取决于市场，但是，除了市场的因素，就管理合同的权利义务而言，管理公司在获得酒店经营管理权之后，理应对酒店业绩承担起管理的责任，这个责任主要体现在业绩的测评上面，建立一个科学、合理的测评机制，同时，又可以引入一个合同的退出机制，这对于业主是至关重要的。

总之，管理合同更多的权利义务约定来源于酒店经营的商业惯例，怎样理解管理合同的精髓，从而准确地确立业主在管理合同中的合同利益，在这个通常长达10年以上的合同中，尤为关键。

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