买房合同无效的情形有哪些

发表于:2016-01-15阅读量:(1111)

合同无效是指是合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力,则买房合同无效的情形包括哪些?

一、房地产分离出卖,合同无效

房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。

如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。

二、产权主体有问题,合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。

房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。

部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

 

继续了解,戳:《夫妻一方能否私自处理夫妻共同财产,效力如何》

 

三、侵犯优先购买权,合同无效

房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。

所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

四、非法转让,合同无效

根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):

1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

3、依法收回土地使用权的;

4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

5、权属有争议的;

6、未依法登记领取权属证书的;

 

也就是黑户:《产权证界的“黑户口”》

 

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

五、单位违反规定购房,合同无效

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。

单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。

有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。

凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。

 

合同无效的情形,戳:《合同无效的情形》

买房的流程:《买房有哪些流程?》

买二手房也得注意:《二手房买房合同注意事项?》

 

 

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2016-08-0308:48:46

该问题已有 2 位律师在线解答

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追问

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