一、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。

物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

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二、业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

三、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的

应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

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综上可以看出，小区道路、场地等共用部分与配套公共设施的所有权属于业主，但实践中存在物业服务企业未经业主同意擅自改变共用部分用途，擅自占用、挖掘道路和场地的情况。

例如，某高层住宅一楼电梯至大堂间一较大面积的公共部位，物业服务企业将该部位租给他人设摊经营。

实践中，物业服务企业侵犯区分所有权人的建筑物的外墙、屋顶的权益较多。例如，未经区分所有权人同意，在建筑物的外墙或屋顶上搭建广告牌。

建筑物的屋顶虽然是顶楼用户的天花板，直接为顶楼用户承载雨雪、隔热挡风所用，但屋顶并非顶楼用户的专有财产，更不是物业可以随便处置的“无主”财产，

它实际是为整个建筑物服务，属于建筑物全体区分所有权人的共有财产。

建筑物的外墙也是如此，属于建筑物全体区分所有权人的共有财产。

不经区分所有权人同意，物业服务企业无权出租屋顶或外墙，或以其他营利目的使用屋顶或外墙。

对屋顶和外墙的使用权，必须由全体区分所有权人行使，收益也应归全体区分所有权人按份共有或者用于该建筑物的专项维修资金。物

业服务企业未经全体区分所有权人同意或授权，擅自将建筑物的屋顶和外墙用于经营，或出租给他人使用，从中牟利，属于侵权行为。

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