一、出卖人主体不当导致的合同无效。

包括两种情况：一是，出卖人不具备开发主体资格；二是，出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围；后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘，没有相应的销售资格。如：开发企业在没有达到法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。

二、买受人主体不当导致的合同无效。

这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如：不符合国家限购政策。

三、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。

出卖人因实有资本不足，达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：一是，将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者；二是，由施工单位垫资施工到可以预售的条件，然后开发商通过收取首付购房款，以此支付工程款。如开发商不能按"阴合同"支付施工单位工程款，施工单位可以运用法律规定的"工程价款优先受偿"权，对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权，最后受损失的还是购房者。对此，最高法院司法解释规定，开发商如果将所销售的房屋抵押，并且隐瞒该事实，购房者可以请求法院确认合同无效，并且要求开发商承担一倍的赔偿。

四、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。

出卖人因利益驱使，将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时，往往采用变更原协议书的产权调换安置方式，要求被拆迁人接受货币补偿，或者异地安置。对此，最高法院司法解释规定，对于这种情况，买受人可以请求法院确认合同无效，并要求开发商给予一倍的经济赔偿。

五、开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。 

购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证（目前全国各地已建立起商品房市场信息政府公示系统，判断开发商销售商品房是否合法，可以登陆政府相关网站，了解相关信息）。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。购房者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同签约的开发商名称一致。否则。

六、开发商不具备房屋开发的具体条件 

有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件、上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意： 

1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。

2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情，因此不要购买这样的房屋。

七、开发商夸大事实进行预售宣传。 

售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着开发商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为开发商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。

八、定金风险 

有些开发商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与开发商在协议中约定以下内容：如果购房者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。

九、超过法定期限主张权利

在商品房买卖合同约定了合同解除权行使期限的情况下，购房人应在约定期限内行使解除合同的权利；合同没有约定解除权行使期限的，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，购房人只能选择继续履行合同。

开发商如以欺诈手段签订商品房买卖合同，或者商品房买卖合同订立时显失公平，或者买卖双方对商品房买卖合同内容有重大误解，则购房人应当自知道或者应当知道上述事由之日起一年内向法院或仲裁机构请求变更或撤销合同，否则当事人受该合同的约束。

商品房买卖发生争议，诉至法院或仲裁机构的，则购房人受诉讼时效及仲裁时效的约束，期限为二年，自购房人知道或应当知道权利受侵害之日起算。购房人超过诉讼、仲裁时效主张权利的，人民法院及仲裁机构将不予保护。

十、未及时办理所购商品房的房屋所有权证及土地证

我国实行房屋所有权及土地使用权登记发证制度，房屋所有权证及国有土地使用证是购房人取得所购商品房所有权及土地使用权的唯一合法凭证。实践中，在具备办证条件下，不少购房人，特别是银行抵押贷款尚未还清的购房人，为了暂时不支付办证必须支付的契税、维修基金等税费，长期不办理两证。根据最高人民法院有关司法解释规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，一旦开发商有什么债务，而导致商品房过户手续未办理的原因在购房人，则开发商的债权人可以申请法院查封此商品房，以偿还债务，购房人将得不到任何保障，损失惨重。因此，在具备办证条件的情况下，购房人应及时办理所购商品房的两证，不要为暂时少缴几个钱，酿下苦果。

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