一、为什么要签订房屋租赁合同？

根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上，而没有签订书面房屋租赁合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。

在不定期租赁中，除非双方当事人另有约定，否则双方均可随时解除合同。

但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

小编在此提醒：无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的房屋租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，房屋租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

 

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《房屋租赁合同范本怎么写？》

 

二、房屋租赁合同无效的认定

《房屋租赁解释》限定了无效房屋租赁合同的范围，包括以下三个方面：

（一）将违法建筑物的租赁合同认定无效。

（二）转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同无效 。

（三）未经出租人同意的转租合同认定为无效。

一般情况，法院是允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施的，目的在于最大限度地维护房屋租赁合同效力。此外，即使房屋租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照房屋租赁合同约定的租金标准。

✪违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑。

 

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《房屋租赁合同法律效力的审查》

 

三、 房屋租赁合同租赁期限的确定

房屋租赁合同租赁期限有两个二十年需要大家居住：

（一）根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年（包含20年）。超过二十年的，超过部分无效。

（二）租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年（包含20年）。

四、 房屋装饰装修的处理

《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、房屋租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：

（一）房屋租赁合同承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

（二）房屋租赁合同承租人经出租人同意装饰装修，房屋租赁合同无效或解除合同的情形。

1、未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

2、已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致房屋租赁合同无效的过错分担现值损失。

3、承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者房屋租赁合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

4、房屋租赁合同承租人经出租人同意装饰装修，房屋租赁合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

(1)因出租人违约导致房屋租赁合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;

(1)因承租人违约导致房屋租赁合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(3)因双方违约导致房屋租赁合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(4)因不可归责于双方的事由导致房屋租赁合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

5、房屋租赁合同承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。　　

五、 房屋扩建的处理

《房屋租赁解释》在对待房屋扩建问题上同样依据房屋扩建是否经出租人同意、是否办理合法建设手续适用不同的规则：

1、房屋租赁合同承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2、房屋租赁合同承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

(1)办理合法建设手续的，扩建造价费用由房屋租赁合同出租人负担;

(2)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

因此，房屋租赁合同承租人如需对房屋进行扩建，应当经出租人同意并办理合法建设手续，同时在房屋租赁合同中明确约定扩建费用由谁承担。　　

六、同意转租的推定

为了最大限度地保持法律状态的稳定，《房屋租赁解释》规定房屋租赁合同出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经同意为由请求解除房屋租赁合同或者认定转租合同无效。

因此，房屋租赁合同出租人若知道承租人未经同意转租，应当及时行使权利。　

七、租金的诉讼时效

实践中，我们经常碰到房屋租赁合同出租人，因为诉讼时效已过而无法主张租金。这一方面因为出租人不知道延付或者拒付租金适用一年的特别诉讼时效，而以为诉讼时效是二年。

房屋租赁合同是继续性合同，其租金的诉讼时效是按每一个支付周期分别计算的，房屋租赁合同承租人应当按照房屋租赁合同约定的期限支付租金。

对支付期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍然不能确定的，分如下情况：

（一）租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付

（二）租赁期间一年以上的（包含一年），应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

因此，如果承租人未能在上述支付期限内支付租金，出租人应当及时催告或者提起诉讼，以免超过一年的诉讼时效，无法得到法律的保护。　

八、什么情况下承租人无权主张优先购买房屋？

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二) 房屋租赁合同出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三) 房屋租赁合同出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

 

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